Comunidad de propietarios in Spanje: regels en kosten

Koop je een appartement in Spanje, dan word je meestal niet alleen eigenaar van je woning. Je krijgt ook te maken met de comunidad de propietarios, de gemeenschap van eigenaren van het gebouw of wooncomplex.

Voor Nederlandse en Belgische eigenaren lijkt die organisatie in grote lijnen op een vereniging van mede-eigenaars of VvE, maar de Spaanse regels hebben hun eigen terminologie en procedures.

De comunidad regelt bijvoorbeeld het onderhoud van gemeenschappelijke delen, de jaarlijkse begroting, verzekeringen, liften, zwembaden, gevels en andere voorzieningen. Als eigenaar betaal je daarvoor gemeenschapskosten en kun je via de junta de propietarios meebeslissen over belangrijke onderwerpen.

De belangrijkste landelijke regels staan in de Ley de Propiedad Horizontal, de Spaanse wet op horizontale eigendom. De geconsolideerde versie van deze wet is voor het laatst bijgewerkt op 21 maart 2026.

De comunidad hoort bij het eigendom van een appartement

Bij een appartementencomplex bestaan privé en gemeenschappelijke onderdelen naast elkaar.

Je bent bijvoorbeeld exclusief eigenaar van je eigen appartement, maar deelt het eigendom of gebruik van andere onderdelen met de overige eigenaren.

Denk aan:

• entree;
• trappenhuis;
• lift;
• dak;
• gevel;
• fundering;
• gemeenschappelijke leidingen;
• zwembad;
• tuin;
• toegangswegen;
• verlichting van gemeenschappelijke ruimten.

Welke onderdelen precies gemeenschappelijk zijn hangt af van het gebouw, de eigendomsakte, het título constitutivo en eventuele statuten.

De cuota de participación bepaalt je aandeel

Iedere woning of bedrijfsruimte heeft doorgaans een cuota de participación.

Dit is een percentage of aandeel waarmee jouw eigendom binnen het gebouw of complex wordt gewogen.

Die cuota kan onder andere belangrijk zijn voor:

• verdeling van gemeenschapskosten;
• bijdragen aan het reservefonds;
• bepaalde stemmingen;
• buitengewone bijdragen.

Volgens de Ley de Propiedad Horizontal dragen eigenaren in beginsel volgens hun cuota bij aan algemene kosten die niet individueel kunnen worden toegerekend, tenzij rechtsgeldig iets anders is vastgesteld.

Een appartement met een hogere cuota betaalt daardoor vaak meer dan een kleinere woning, maar controleer altijd de regeling van de specifieke comunidad.

Gemeenschapskosten zijn meer dan alleen onderhoud

De periodieke bijdrage aan de comunidad wordt vaak cuota de comunidad genoemd.

Daaruit kunnen bijvoorbeeld worden betaald:

• schoonmaak;
• verlichting;
• lift;
• tuinonderhoud;
• zwembadonderhoud;
• conciërge;
• administratie;
• verzekering;
• kleine reparaties;
• onderhoudscontracten.

Hoe hoog deze bijdrage is verschilt enorm per complex.

Een eenvoudig gebouw zonder lift of zwembad kan lage vaste lasten hebben, terwijl een urbanisatie met beveiliging, grote tuinen, meerdere zwembaden en personeel aanzienlijk duurder kan zijn.

Vraag daarom vóór aankoop altijd naar de actuele gemeenschapsbijdrage.

Controleer wat in de maandelijkse bijdrage is inbegrepen

Twee appartementen met dezelfde maandelijkse comunidad kunnen financieel toch sterk verschillen.

Bij het ene gebouw zitten bijvoorbeeld water of bepaalde onderhoudsdiensten in de gemeenschappelijke rekening. Bij het andere worden deze afzonderlijk betaald.

Vraag daarom naar:

• huidige begroting;
• laatste jaarrekening;
• bedrag van de periodieke bijdrage;
• welke diensten inbegrepen zijn;
• geplande verhogingen;
• lopende grote projecten.

Baseer je niet alleen op het bedrag dat een makelaar in de advertentie noemt.

De comunidad moet een reservefonds hebben

De Spaanse wet verplicht gemeenschappen van eigenaren tot een fondo de reserva.

Dit reservefonds kan worden gebruikt voor onder andere onderhoud, reparatie, renovatie, toegankelijkheidswerken en bepaalde werkzaamheden op het gebied van energie-efficiëntie.

Volgens de huidige landelijke wet mag het reservefonds niet lager zijn dan 10 procent van de laatste gewone jaarbegroting van de comunidad.

Een reservefonds betekent echter niet automatisch dat alle toekomstige grote werkzaamheden volledig uit spaargeld kunnen worden betaald.

Bij grote projecten kan alsnog een aanvullende bijdrage nodig zijn.

Een derrama is een buitengewone bijdrage

Een belangrijk Spaans begrip voor appartementseigenaren is derrama.

Daarmee wordt doorgaans een extra bijdrage bedoeld die bovenop de normale periodieke comunidadkosten wordt gevraagd om een bijzondere uitgave te betalen.

Bijvoorbeeld voor:

• gevelrenovatie;
• dakreparatie;
• vervanging van een lift;
• groot zwembadonderhoud;
• structurele reparaties;
• renovatie van gemeenschappelijke installaties.

Een derrama kan enkele honderden euro’s bedragen, maar bij grote werkzaamheden ook aanzienlijk hoger uitvallen.

Daarom zijn de notulen van eerdere vergaderingen bijzonder belangrijk wanneer je een appartement wilt kopen.

Vraag vóór aankoop naar geplande derramas

Stel dat je in juni een appartement koopt en de comunidad in april al heeft besloten de gevel te vernieuwen.

Dan wil je vóór de koop weten:

• welk bedrag is goedgekeurd;
• wanneer de betalingen opeisbaar worden;
• hoeveel termijnen er zijn;
• welke werkzaamheden worden uitgevoerd.

De Ley de Propiedad Horizontal bepaalt bij verbeteringswerken dat de derramas voor rekening komen van degene die eigenaar is wanneer de betreffende bedragen opeisbaar worden.

Dat maakt de betaaldatum belangrijk.

Leg bij een lopende derrama daarom in het koopproces duidelijk vast welke bedragen nog openstaan en wie deze economisch voor zijn rekening neemt.

Controleer gemeenschapsschulden vóór aankoop

Een appartement kan worden verkocht terwijl de vorige eigenaar nog bedragen aan de comunidad verschuldigd is.

Dat is niet iets om pas na de notaris te ontdekken.

De Spaanse wet geeft gemeenschapsschulden een bijzondere positie. De aangekochte woning kan onder voorwaarden verbonden zijn aan openstaande gemeenschapskosten uit het lopende jaar en de drie voorafgaande kalenderjaren.

Bij een aankoop moet daarom een actueel certificaat over de schuldpositie van de woning worden gecontroleerd.

Dit onderwerp komt ook aan bod in Huis kopen in Spanje: stappenplan voor kopers.

Het certificado de deuda met de comunidad

Bij de notariële overdracht moet de verkoper in beginsel verklaren of de gemeenschapskosten zijn betaald.

Daarnaast moet een certificaat over de schuldpositie worden aangeleverd, tenzij de koper uitdrukkelijk afstand doet van deze verplichting.

Volgens de huidige wet moet dit certificaat binnen maximaal zeven kalenderdagen na het verzoek worden afgegeven door degene die de secretariaatsfunctie vervult, met goedkeuring van de voorzitter.

Als koper is het doorgaans weinig aantrekkelijk om zonder goede reden van zo’n controle af te zien.

Vraag ook de laatste notulen op

Een appartement kan volledig bij zijn met de comunidad en toch een financieel risico hebben.

In de notulen kunnen namelijk toekomstige uitgaven staan die nog niet opeisbaar zijn.

Vraag daarom vóór aankoop bij voorkeur meerdere recente vergaderverslagen op.

Let bijvoorbeeld op onderwerpen zoals:

• lekkages;
• gevelproblemen;
• liftvervanging;
• zwembadrenovatie;
• juridische procedures;
• betalingsachterstanden van andere eigenaren;
• toeristische verhuur;
• werkzaamheden aan dak of garage;
• aangekondigde derramas.

De notulen kunnen minstens zo waardevol zijn als de huidige maandelijkse bijdrage.

De junta de propietarios neemt belangrijke besluiten

De vergadering van eigenaren heet de junta de propietarios.

Daar worden belangrijke onderwerpen besproken en besluiten genomen.

Volgens de landelijke wet moet de comunidad ten minste één keer per jaar bijeenkomen om begroting en jaarrekening goed te keuren. Extra vergaderingen kunnen worden gehouden wanneer de voorzitter dit nodig vindt of wanneer voldoende eigenaren daarom verzoeken.

Tijdens zo’n vergadering kan bijvoorbeeld worden besloten over:

• begroting;
• onderhoud;
• grote reparaties;
• benoeming van bestuur;
• nieuwe voorzieningen;
• huisregels;
• rechtszaken;
• derramas.

Eigenaren kunnen onderwerpen op de agenda laten zetten

Wil je dat een bepaald onderwerp tijdens een vergadering wordt besproken, dan kun je dit niet het beste pas tijdens de rondvraag noemen.

De Ley de Propiedad Horizontal geeft iedere eigenaar de mogelijkheid de voorzitter schriftelijk te vragen een onderwerp van gemeenschappelijk belang te behandelen.

De voorzitter moet het duidelijk omschreven onderwerp dan opnemen in de agenda van de volgende vergadering.

Dat kan bijvoorbeeld relevant zijn wanneer je een voorstel hebt voor:

• herstelwerk;
• energiebesparing;
• aanpassing van een gemeenschappelijke ruimte;
• probleem met geluid;
• betere beveiliging.

De jaarlijkse vergadering moet tijdig worden aangekondigd

Voor de gewone jaarlijkse vergadering schrijft de landelijke wet in beginsel minimaal zes dagen aankondiging voor.

Voor buitengewone vergaderingen geldt dat de oproep voldoende tijdig moet gebeuren zodat alle betrokkenen kennis kunnen nemen van de vergadering.

In de oproep staat onder andere:

• plaats;
• datum;
• tijd;
• onderwerpen op de agenda.

Controleer als buitenlandse eigenaar dus of de comunidad over actuele contactgegevens beschikt.

Geef een correct correspondentieadres door

Als eigenaar moet je een adres in Spanje doorgeven voor kennisgevingen van de comunidad.

Doe je dat niet, dan kan je appartement of bedrijfsruimte zelf als adres voor dergelijke kennisgevingen gelden.

Wanneer normale betekening daar niet mogelijk is, voorziet de wet zelfs in een procedure waarbij een mededeling via het mededelingenbord of een andere zichtbare gemeenschappelijke plaats rechtsgevolg kan krijgen.

Voor iemand die een groot deel van het jaar in Nederland of België woont, is goede communicatie met beheerder en comunidad daarom extra belangrijk.

Je kunt je laten vertegenwoordigen

Je hoeft niet iedere vergadering persoonlijk bij te wonen.

De Spaanse wet staat vertegenwoordiging toe.

Voor vrijwillige vertegenwoordiging is volgens artikel 15 in beginsel een door de eigenaar ondertekend schriftelijk document voldoende.

Dat is praktisch wanneer je zelf in Nederland of België bent.

Zorg wel dat degene die namens jou stemt weet:

• welke onderwerpen belangrijk zijn;
• wat jouw voorkeur is;
• hoe ruim de volmacht is.

Achterstand kan je stemrecht kosten

Een eigenaar met achterstallige opeisbare schulden aan de comunidad kan wel bij de vergadering aanwezig zijn en meepraten, maar heeft onder de wettelijke voorwaarden geen stemrecht.

Uitzonderingen bestaan wanneer de schuld bijvoorbeeld juridisch is aangevochten of op de voorgeschreven wijze is gedeponeerd.

De oproep voor de vergadering vermeldt daarom ook welke eigenaren volgens de administratie niet bij zijn met hun betalingen wanneer deze situatie relevant is.

Niet ieder besluit heeft dezelfde meerderheid nodig

Een van de ingewikkeldste onderdelen van de comunidad is het stemrecht.

Er bestaat niet één meerderheid voor ieder onderwerp.

Afhankelijk van het voorstel kan bijvoorbeeld relevant zijn:

• een derde;
• gewone meerderheid;
• drie vijfde;
• unanimiteit;
• een bijzondere wettelijke regeling.

Daarbij telt vaak niet alleen het aantal eigenaren, maar ook hun aandeel in de cuotas de participación.

Controleer daarom bij belangrijke besluiten altijd onder welke regel van artikel 17 het voorstel valt.

Stemmen tellen vaak op twee manieren

Bij verschillende besluiten verlangt de wet zowel een meerderheid van eigenaren als een meerderheid van hun participatiequota.

Dat voorkomt dat één eigenaar met een zeer grote cuota of juist een groot aantal kleine eigenaren automatisch ieder besluit alleen kan bepalen.

De exacte stemregel hangt af van het soort besluit.

Bijvoorbeeld voor bepaalde toegankelijkheidswerken geldt een andere regeling dan voor sommige nieuwe gemeenschappelijke voorzieningen.

Sommige noodzakelijke werken kunnen verplicht zijn

Niet ieder noodzakelijk gebouwonderhoud kan eenvoudig worden tegengehouden door tegen te stemmen.

De Ley de Propiedad Horizontal kent werkzaamheden die vanwege onderhoud, veiligheid, toegankelijkheid of wettelijke vereisten verplicht kunnen zijn.

De vergadering kan dan bijvoorbeeld nog moeten besluiten hoe de kosten via een derrama worden verdeeld, terwijl het uitvoeren van het noodzakelijke werk zelf niet afhankelijk is van een normale vrijwillige keuze.

Een eigenaar kan dus niet bij ieder groot onderhoud zeggen dat hij niet betaalt omdat hij tegen heeft gestemd.

Verbouwen in je eigen appartement heeft grenzen

Je appartement is privé-eigendom, maar dat betekent niet dat iedere verbouwing uitsluitend jouw zaak is.

Werkzaamheden kunnen invloed hebben op:

• gevel;
• draagconstructie;
• dak;
• gemeenschappelijke leidingen;
• schachten;
• terras;
• buitenunit van airconditioning.

Daarnaast kunnen gemeentelijke vergunningen nodig zijn.

Lees daarom vóór ingrijpende werkzaamheden ook Verbouwen in Spanje: vergunningen, aannemer en kosten.

Toestemming van de comunidad en toestemming van de gemeente zijn verschillende zaken.

Gemeenschappelijke delen mag je niet zomaar aanpassen

Een gemeenschappelijk element behoort niet uitsluitend aan één appartementseigenaar toe.

Ook wanneer bijvoorbeeld een terras alleen vanuit jouw woning bereikbaar is, kan de juridische kwalificatie nog steeds anders zijn dan volledig privé-eigendom.

Controleer daarom eigendomsakte, statuten en eventuele plannen voordat je:

• terras afsluit;
• airconditioning aan gevel hangt;
• raam verandert;
• gemeenschappelijk dak gebruikt;
• leidingen verplaatst;
• een opening in een gevel maakt.

Een wijziging die al bij andere buren zichtbaar is, is niet automatisch toegestaan.

De voorzitter vertegenwoordigt de comunidad

De comunidad heeft bestuursorganen.

Daaronder vallen in ieder geval functies zoals:

• voorzitter;
• eventueel vicevoorzitter;
• secretaris;
• administrator.

In kleinere gemeenschappen kunnen sommige functies door dezelfde persoon worden uitgevoerd.

De administrator houdt zich volgens de wet onder andere bezig met dagelijks beheer, voorbereiding van verwachte uitgaven, onderhoud, dringende reparaties, uitvoering van besluiten en betalingen en ontvangsten.

De administrador de fincas is niet de eigenaar van de comunidad

Veel complexen werken met een professionele administrador de fincas.

Deze beheert in de praktijk vaak zaken zoals:

• betalingen;
• begrotingen;
• communicatie;
• offertes;
• notulen;
• leveranciers;
• onderhoud.

Maar uiteindelijk worden belangrijke besluiten binnen de bevoegdheden van de junta door de eigenaren genomen.

Zie de administrator dus als beheerder en uitvoerder, niet als iemand die zelfstandig over alle gemeenschappelijke zaken mag beslissen.

De notulen zijn juridisch belangrijk

Besluiten van de vergadering worden opgenomen in het libro de actas.

De wet stelt eisen aan wat in de notulen moet staan, waaronder:

• datum en plaats;
• oproeper;
• gewone of buitengewone vergadering;
• aanwezige en vertegenwoordigde eigenaren;
• agenda;
• aangenomen besluiten;
• relevante stemverhoudingen.

De notulen moeten normaal gesproken uiterlijk binnen tien kalenderdagen na de vergadering worden afgesloten met de handtekeningen van voorzitter en secretaris.

Vanaf afsluiting zijn besluiten in beginsel uitvoerbaar, tenzij de wet anders bepaalt.

Bewaar notulen als appartementseigenaar

Laat belangrijke notulen niet alleen in je e-mailarchief verdwijnen.

Ze kunnen later relevant zijn bij:

• verkoop;
• conflict;
• geplande derrama;
• verbouwing;
• discussie over huisregels.

De secretaris van de comunidad moet daarnaast bepaalde vergaderdocumenten volgens de landelijke wet gedurende vijf jaar bewaren.

Een besluit kan soms juridisch worden aangevochten

Ben je het niet eens met een besluit, dan betekent dat niet automatisch dat je het kunt negeren.

De wet noemt specifieke gronden waarop een besluit voor de rechter kan worden aangevochten.

Daaronder vallen bijvoorbeeld besluiten die:

• in strijd zijn met de wet of statuten;
• ernstig schadelijk zijn voor de comunidad ten gunste van bepaalde eigenaren;
• een eigenaar ernstig benadelen zonder dat die dat juridisch hoeft te dragen;
• met misbruik van recht zijn genomen.

Daar gelden bovendien termijnen en formele voorwaarden voor.

Bezwaar maken stopt het besluit niet automatisch

Het juridisch aanvechten van een besluit schorst de uitvoering daarvan niet vanzelf.

Alleen wanneer een rechter een voorlopige maatregel oplegt, kan dat anders zijn.

Wacht bij een serieus conflict daarom niet maandenlang met juridisch advies.

De algemene termijn om bepaalde besluiten aan te vechten is volgens artikel 18 drie maanden. Voor besluiten die strijdig zijn met wet of statuten geldt één jaar.

Toeristische verhuur kan door de comunidad worden beïnvloed

Voor toeristische verhuur gelden sinds 3 april 2025 belangrijke aanvullende regels binnen de Ley de Propiedad Horizontal.

Een eigenaar die een woning wil gebruiken voor de toeristische activiteit waarop deze wettelijke bepaling ziet, moet vooraf de uitdrukkelijke goedkeuring van de comunidad krijgen.

De beslissing om deze activiteit goed te keuren, beperken, voorwaarden te stellen of te verbieden vereist onder de huidige landelijke regeling in beginsel drie vijfde van alle eigenaren die ook drie vijfde van de participatiequota vertegenwoordigen.

Daarnaast blijft regionale en lokale toeristische regelgeving van toepassing.

Bestaande toeristische verhuur kan anders worden behandeld

De sinds april 2025 geldende voorafgaande goedkeuringsregeling bevat een overgangsbepaling.

Eigenaren die de betreffende toeristische activiteit al vóór de inwerkingtreding uitvoerden en onder de toen toepasselijke sectorale regelgeving vielen, kunnen onder de voorwaarden en termijnen van die regelgeving vallen.

Koop je een appartement met het doel vakantieverhuur te starten, vertrouw daarom nooit alleen op de mededeling dat “andere appartementen het ook doen”.

Controleer zowel de comunidad als regionale en gemeentelijke regels.

Energieverbeteringen hebben eigen stemregels

Ook verduurzaming speelt steeds vaker binnen comunidades.

De huidige Ley de Propiedad Horizontal bevat specifieke stemregels voor onder andere:

• bepaalde systemen voor hernieuwbare energie;
• energie-efficiëntiemaatregelen;
• aanpassing van de gebouwschil;
• bepaalde financiering van dergelijke projecten.

Voor bepaalde gemeenschappelijke energieverbeteringen kan een gewone meerderheid van eigenaren en cuotas voldoende zijn wanneer aan de wettelijke financiële voorwaarden wordt voldaan.

Dit onderwerp is dus juridisch specifieker dan een normale cosmetische verbetering.

Een lift heeft bijzondere regels

Het plaatsen van een nieuwe lift kan grote kosten veroorzaken.

Tegelijk speelt toegankelijkheid een belangrijke rol in de huidige wet.

Artikel 17 kent onder andere een regeling waarbij bepaalde toegankelijkheidswerken en het aanbrengen van een lift met een meerderheid van eigenaren en participatiequota kunnen worden goedgekeurd. Wanneer zo’n besluit geldig is genomen, kan de comunidad onder de wettelijke voorwaarden aan de kosten gebonden zijn.

Daarnaast bestaan situaties waarin toegankelijkheidswerken op grond van artikel 10 verplicht kunnen zijn.

Schulden van andere eigenaren raken de hele comunidad

Wanneer verschillende eigenaren hun cuota niet betalen, kan de comunidad liquiditeitsproblemen krijgen.

Dat kan invloed hebben op:

• onderhoud;
• leveranciers;
• verzekeringen;
• reservefonds;
• geplande werkzaamheden.

De Spaanse wet geeft de comunidad instrumenten om achterstallige gemeenschapskosten te innen, waaronder een specifieke gerechtelijke procedure voor schulden uit gewone en buitengewone gemeenschapskosten en het reservefonds.

Vraag bij aankoop daarom niet alleen of jouw appartement schulden heeft, maar kijk in de notulen ook naar het algemene betalingsgedrag binnen de comunidad.

Wonen in Nederland of België vraagt extra organisatie

Heb je een tweede woning in Spanje en ben je vaak in Nederland of België, zorg dan dat je bereikbaar blijft.

Regel bijvoorbeeld:

• actuele contactgegevens;
• toegang tot e-mail van de beheerder;
• automatische betaling van cuotas;
• iemand die je kan vertegenwoordigen;
• periodieke controle van notulen.

Een gemiste vergadering kan anders betekenen dat je pas maanden later ontdekt dat een grote derrama is goedgekeurd.

Automatische incasso voorkomt problemen

Veel comunidades bieden betaling via domiciliëring aan.

Dat kan praktisch zijn als je niet permanent in Spanje woont.

Controleer wel regelmatig of:

• bedrag veranderd is;
• extra derramas worden geïncasseerd;
• je Spaanse rekening voldoende saldo heeft.

Een mislukte automatische incasso maakt de schuld niet ongedaan.

Verkoop van het appartement doorgeven

Wanneer je je appartement verkoopt, moet de wijziging van eigenaar aan de comunidad worden gemeld.

De wet bepaalt dat een verkoper die deze wijziging niet correct doorgeeft onder omstandigheden hoofdelijk aansprakelijk kan blijven voor gemeenschapsschulden die na de overdracht ontstaan, tenzij de comunidad al op andere wijze kennis heeft gekregen van de nieuwe eigenaar.

Ook daarom hoort de gemeenschap bij de administratie rondom verkoop.

Voor de rest van het verkoopproces lees je Huis verkopen in Spanje: stappen, kosten en belasting.

Controleer de comunidad voordat je een appartement koopt

Bij een aankoop zou ik minimaal deze stukken of gegevens controleren:

• actuele cuota;
• laatste begroting;
• reservefonds;
• laatste notulen;
• eerdere notulen bij belangrijke problemen;
• geplande derramas;
• schuldcertificaat;
• statuten;
• huisregels indien aanwezig.

Bij een complex met zwembad, liften en grote tuinen is de financiële gezondheid van de comunidad een wezenlijk onderdeel van de kwaliteit van het vastgoed.

Een goedkoop appartement binnen een slecht gefinancierde comunidad kan later duur uitpakken.

Veelgemaakte fouten rond een comunidad in Spanje

Een veelgemaakte fout is alleen naar de maandelijkse gemeenschapsbijdrage kijken.

Een lage cuota kan aantrekkelijk lijken, maar kan ook betekenen dat nauwelijks reserves worden opgebouwd terwijl groot onderhoud nadert.

Een tweede fout is de vergadernotulen niet controleren vóór aankoop.

Andere veelgemaakte fouten zijn:

• een reeds goedgekeurde derrama missen;
• denken dat niet stemmen automatisch betekent dat je niet hoeft te betalen;
• gemeenschappelijke delen zonder toestemming wijzigen;
• contactgegevens niet actualiseren;
• schulden aan de comunidad onderschatten;
• aannemen dat een beheerder zelfstandig alle beslissingen mag nemen;
• toeristische verhuur starten zonder de actuele regels van de comunidad te controleren.

Praktische checklist voor appartementseigenaren

Na aankoop

• meld je als nieuwe eigenaar;
• geef contactgegevens door;
• regel betaling van de cuota;
• vraag statuten op;
• vraag laatste notulen op;
• noteer contactgegevens van administrator en voorzitter.

Jaarlijks

• controleer begroting;
• bekijk jaarrekening;
• controleer reservefonds;
• lees uitnodiging voor vergadering;
• beoordeel voorgestelde werkzaamheden;
• controleer eventuele derramas.

Voor een verbouwing

• controleer privé en gemeenschappelijke elementen;
• lees statuten;
• bespreek werkzaamheden met comunidad indien nodig;
• controleer gemeentelijke vergunningen;
• leg toestemming schriftelijk vast.

Voor verkoop

• controleer openstaande cuotas;
• betaal verschuldigde bedragen;
• vraag schuldcertificaat aan;
• meld eigendomsoverdracht na verkoop;
• bewaar relevante documenten.

Veelgestelde vragen over de comunidad de propietarios in Spanje

Comunidad de propietarios in Spanje: samengevat

Koop je een appartement in Spanje, dan is de comunidad de propietarios een vast onderdeel van het eigendom.

Je betaalt doorgaans periodieke gemeenschapskosten op basis van je cuota de participación en draagt ook bij aan het reservefonds. Dat reservefonds moet volgens de huidige landelijke wet minimaal 10 procent van de laatste gewone jaarbegroting bedragen.

Naast gewone cuotas kunnen derramas ontstaan voor grote werkzaamheden. Bekijk daarom vóór aankoop niet alleen de maandelijkse kosten, maar ook de notulen, financiële situatie, het reservefonds en reeds geplande projecten.

Via de junta de propietarios beslissen eigenaren over begrotingen, onderhoud, bepaalde verbeteringen en andere gemeenschappelijke onderwerpen. De benodigde meerderheid verschilt per type besluit.

Controleer bij een aankoop bovendien altijd of de verkoper zijn gemeenschapskosten heeft betaald. De wettelijke aansprakelijkheid rond oude schulden maakt dit meer dan een administratief detail.

Wil je documenten van een comunidad laten controleren of heb je een conflict over een derrama, verbouwing of vergadering? Via HolaGids vind je Nederlandstalige advocaten, vastgoedbeheerders en administradores de fincas in Spanje die appartementseigenaren kunnen begeleiden.