Illegale verbouwing in Spanje: legaliseren en controleren

Je koopt een woning in Spanje en ontdekt dat het zwembad niet op de documenten staat. De verkoper zegt dat de garage “al twintig jaar zo is”. Of je ziet dat de werkelijke woning duidelijk groter is dan de oppervlakte in het Registro de la Propiedad.

Dan ontstaat al snel de vraag of sprake is van een illegale verbouwing en of je deze kunt legaliseren.

Die vraag heeft geen eenvoudig antwoord.

In Spanje spelen namelijk verschillende administraties naast elkaar. Een uitbreiding kan zichtbaar zijn in het Catastro, maar daarmee is nog niet automatisch vastgesteld dat zij volgens de stedenbouwkundige regels is toegestaan. Omgekeerd kan een oude constructie onder bepaalde voorwaarden wel in het Registro de la Propiedad worden opgenomen terwijl er nog beperkingen aan de stedenbouwkundige status verbonden zijn.

Bovendien verschillen de regels over stedenbouwkundige handhaving, legalisatie en verjaring per autonome regio.

Bij twijfel moet je daarom eerst vaststellen wat er precies gebouwd is, wanneer dat gebeurde en welke juridische status de woning heeft.

Eerst vaststellen wat er werkelijk is gebouwd

Begin met de feitelijke toestand.

Vergelijk de woning met de beschikbare documenten en maak een lijst van afwijkingen.

Denk bijvoorbeeld aan:

• extra slaapkamer;
• aangebouwde veranda;
• dichtgemaakt terras;
• zwembad;
• garage;
• berging;
• gastenverblijf;
• extra verdieping;
• kelder;
• gewijzigde indeling;
• omzetting van garage of bedrijfsruimte naar woonruimte.

Meet bij twijfel ook de oppervlakten.

Vooral bij oudere woningen kan de werkelijkheid door verschillende verbouwingen sterk afwijken van oude documenten.

Vier verschillende werkelijkheden kunnen naast elkaar bestaan

Bij Spaans vastgoed moet je meerdere bronnen afzonderlijk bekijken.

Belangrijk zijn onder andere:

1. de fysieke werkelijkheid;
2. gemeentelijke en stedenbouwkundige administratie;
3. het Catastro;
4. het Registro de la Propiedad.

Deze vier hoeven niet volledig overeen te komen.

Juist daar ontstaan veel problemen.

Een zwembad kan bijvoorbeeld fysiek aanwezig zijn en in het Catastro staan, terwijl nog onderzocht moet worden of de aanleg destijds stedenbouwkundig correct is verlopen.

Het Catastro heeft vooral een fiscale functie

Het Catastro Inmobiliario bevat gegevens over vastgoed zoals locatie, oppervlakte, gebruik, bebouwing en kadastrale waarde.

De Spaanse Catastrodienst benadrukt dat opname en wijziging van vastgoedgegevens via procedures van fiscale aard plaatsvinden. Nieuwe constructies, uitbreidingen, renovaties en gebruikswijzigingen kunnen daarbij in de kadastrale administratie terechtkomen.

Dat betekent dat een aanbouw die op een kadastrale kaart zichtbaar is niet alleen om die reden als stedenbouwkundig legaal mag worden beschouwd.

Gebruik Catastro daarom als belangrijke informatiebron, maar niet als vervanging voor gemeentelijke controle.

Het Registro de la Propiedad heeft een andere functie

Het Registro de la Propiedad is het juridische eigendomsregister.

Daarin kun je onder andere informatie vinden over:

• eigenaar;
• geregistreerde oppervlakte;
• omschrijving van de woning;
• hypotheken;
• beslagen;
• zakelijke rechten;
• bepaalde stedenbouwkundige aantekeningen.

Een nota simple is daarom een belangrijk document wanneer je een mogelijke niet geregistreerde verbouwing onderzoekt.

Vergelijk de omschrijving uit het Registro altijd met de werkelijkheid en met de kadastrale gegevens.

Een verschil in vierkante meters is een waarschuwingssignaal

Stel dat de woning fysiek ongeveer 180 m² groot is, terwijl in het Registro 125 m² bebouwing staat.

Dat betekent niet automatisch dat precies 55 m² illegaal is.

Het betekent wel dat je moet onderzoeken waar het verschil vandaan komt.

Mogelijke verklaringen zijn bijvoorbeeld:

• latere legale uitbreiding die nog niet correct is geregistreerd;
• oudere constructie;
• meetverschil;
• andere manier van oppervlakteberekening;
• niet vergunde uitbreiding;
• verschil tussen bruikbare en bebouwde oppervlakte.

Laat een technisch deskundige dit beoordelen voordat je conclusies trekt.

Vraag de gemeente naar de stedenbouwkundige situatie

De gemeente, ayuntamiento, is een centrale bron voor de stedenbouwkundige status.

Afhankelijk van locatie en situatie kan een architect, advocaat of andere specialist gemeentelijke dossiers onderzoeken.

Daaruit kan bijvoorbeeld blijken:

• welke bouwvergunning oorspronkelijk is verleend;
• welke verbouwingen later zijn aangevraagd;
• of een uitbreiding in het goedgekeurde project staat;
• of er een handhavingsprocedure loopt;
• welke ruimtelijke regels op het perceel gelden.

Bij koop van een woning met opvallende afwijkingen is deze controle vaak belangrijker dan alleen vertrouwen op de verkoopadvertentie.

Zoek naar de oorspronkelijke bouwvergunning

Probeer bij een verdachte uitbreiding eerst vast te stellen welke werkzaamheden oorspronkelijk zijn goedgekeurd.

Vergelijk bijvoorbeeld:

• vergunning;
• goedgekeurde tekeningen;
• huidige plattegrond;
• technische rapporten;
• Registro;
• Catastro.

Wanneer het huidige gebouw overeenkomt met een verleende vergunning, kan het probleem soms vooral administratief of registratief zijn.

Wijkt het gebouw wezenlijk af, dan is aanvullend onderzoek nodig.

Niet geregistreerd betekent niet automatisch illegaal

Een belangrijk onderscheid is dat een bouwwerk niet automatisch illegaal is omdat het niet correct in het Registro staat.

Een eigenaar kan bijvoorbeeld ooit een geldige vergunning hebben gekregen, maar de uiteindelijke uitbreiding nooit correct in de notariële en registrale omschrijving hebben verwerkt.

Dan speelt vooral een probleem rond documentatie of registratie.

Daarom moet je eerst de stedenbouwkundige situatie vaststellen voordat je spreekt over legalisatie.

In het Catastro staan betekent niet automatisch legaal

Het omgekeerde is eveneens belangrijk.

Dat een zwembad, aanbouw of extra verdieping in het Catastro staat, bewijst niet automatisch dat daarvoor de juiste stedenbouwkundige toestemming is verleend.

Kadastrale verwerking heeft immers een eigen administratieve en fiscale functie.

Gebruik daarom nooit de redenering:

“Het staat in Catastro, dus er kan geen probleem zijn.”

Controleer de gemeente en relevante vergunningen afzonderlijk.

Legalisatie betekent dat de bestaande situatie alsnog wordt getoetst

Bij een bouwwerk zonder correcte vergunning kan soms een legalisatieprocedure mogelijk zijn.

In zo’n procedure wordt doorgaans onderzocht of wat gebouwd is verenigbaar is met de actuele of toepasselijke stedenbouwkundige regels.

Lokale procedures voor bescherming van de stedenbouwkundige legaliteit kunnen uitdrukkelijk voorzien in dossiers voor werken die zonder vergunning of in afwijking van een vergunning zijn uitgevoerd.

Het feit dat je bereid bent een vergunning aan te vragen betekent echter niet dat legalisatie gegarandeerd wordt.

Een illegale bouw kan niet altijd worden gelegaliseerd

Een gemeente kan een bestaande constructie alleen legaliseren wanneer de toepasselijke regelgeving daarvoor ruimte biedt.

Een uitbreiding kan bijvoorbeeld in strijd zijn met regels over:

• maximale bebouwing;
• bouwhoogte;
• afstand tot perceelgrens;
• beschermde grond;
• bestemmingsgebruik;
• openbare ruimte;
• kustbescherming;
• waterlopen;
• natuurgebied;
• monumentale bescherming.

Als de constructie niet verenigbaar is met de geldende stedenbouwkundige voorwaarden, kan volledige legalisatie onmogelijk zijn.

Laat eerst een técnico onderzoek doen

Bij een mogelijke illegale verbouwing is een architect, technisch architect of andere bevoegde technicus vaak een van de eerste nuttige professionals.

Die kan bijvoorbeeld:

• woning opmeten;
• bestaande toestand tekenen;
• vergelijking met officiële stukken maken;
• stedenbouwkundige regels onderzoeken;
• ouderdom beoordelen;
• mogelijkheden voor legalisatie inschatten;
• technisch dossier voorbereiden.

Een advocaat kan daarnaast nodig zijn voor de juridische gevolgen en interpretatie van regionale stedenbouwwetgeving.

De ouderdom van de verbouwing kan belangrijk zijn

Bij oude constructies speelt vaak de vraag hoeveel jaar geleden de werkzaamheden zijn voltooid.

De landelijke regels voor registratie van oude bouwwerken sluiten aan bij situaties waarin de bevoegde overheid geen herstelmaatregelen meer kan treffen die tot afbraak leiden omdat de relevante termijn is verstreken.

Maar daaruit volgt geen uniforme termijn voor heel Spanje.

De termijnen en uitzonderingen worden in belangrijke mate bepaald door de toepasselijke autonome stedenbouwwetgeving.

Er bestaat geen algemene Spaanse regel van vier jaar

Je hoort regelmatig uitspraken zoals:

“Als een illegale aanbouw vier jaar oud is, is hij automatisch legaal.”

Dat is onbetrouwbaar.

De toepasselijke termijn kan per autonome regio, soort grond, type overtreding en periode waarin de bouw plaatsvond verschillen.

Een recente officiële zaak uit de Comunidad Valenciana laat bijvoorbeeld zien dat voor een specifieke herstelbevoegdheid een termijn van vijftien jaar relevant was.

Gebruik dus geen algemene termijn zonder actuele controle van de regionale regelgeving.

Verjaring maakt een verbouwing niet automatisch volledig legaal

Zelfs wanneer de overheid door tijdsverloop bepaalde herstelmaatregelen niet meer kan nemen, betekent dat niet noodzakelijk dat het gebouw dezelfde juridische status krijgt als een correct vergunde constructie.

Dat onderscheid is essentieel.

Bij registratie van bepaalde oude bouwwerken schrijft de landelijke wet zelfs voor dat de gemeente na kennisgeving de concrete stedenbouwkundige situatie en eventuele beperkingen in het Registro kan laten vermelden.

“Niet meer afbreekbaar wegens tijdsverloop” is dus iets anders dan “volledig legaal alsof altijd een vergunning bestond”.

Obra nueva por antigüedad

Bij oude niet geregistreerde bebouwing kom je de term obra nueva por antigüedad tegen.

Dit is een route waarmee bepaalde bestaande oude constructies onder voorwaarden in het Registro de la Propiedad kunnen worden opgenomen.

Artikel 28.4 van de Spaanse grondwetgeving noemt onder andere bewijs van:

• voltooiing op een bepaalde datum;
• omschrijving die overeenkomt met de akte;
• het ontbreken van een geregistreerde lopende handhavingsprocedure;
• omstandigheden rond het betrokken terrein.

Voor de ouderdom kunnen afhankelijk van de situatie onder andere een gemeentelijk of technisch certificaat, notariële akte of kadastrale documentatie relevant zijn.

Registratie als oude bouw is geen algemene legalisatieprocedure

Dit is een belangrijk verschil.

Een obra nueva por antigüedad is in de eerste plaats relevant voor de registrale opname van een bestaand oud bouwwerk.

Het betekent niet automatisch dat de gemeente verklaart dat het gebouw volledig aan alle stedenbouwkundige regels voldoet.

De landelijke wet bepaalt juist dat de gemeente na bepaalde registraties de concrete stedenbouwkundige status en eventuele beperkingen kenbaar moet kunnen maken in het Registro.

Laat daarom altijd apart beoordelen:

• registrale status;
• stedenbouwkundige status.

Regionale regels bepalen veel van de uitkomst

Het Colegio de Registradores benadrukt dat autonome regelgeving onder andere bepaalt welke eisen gelden voor oude bouwwerken en welke termijnen relevant zijn voor stedenbouwkundige herstelmaatregelen.

Een situatie in Andalusië kan daardoor juridisch anders worden behandeld dan een vergelijkbare woning in Valencia, Catalonië of Murcia.

Gebruik dus geen juridisch rapport voor een woning in een andere autonome regio als standaardantwoord voor jouw woning.

Sommige overtredingen verjaren niet op de normale manier

Ook de locatie van een constructie kan belangrijk zijn.

Voor bepaalde beschermde gronden, openbaar domein of andere bijzondere gebieden kunnen afwijkende regels gelden.

Een recente registrale beslissing over een oud bouwwerk bij openbaar watergebied laat zien hoe gedetailleerd moet worden gekeken naar het op het moment van de bouw geldende recht, het soort beschermingszone en de toepasselijke hersteltermijnen.

Daarom kan alleen de ouderdom van het gebouw onvoldoende zijn.

Een lopend handhavingsdossier verandert de situatie

Controleer of er een expediente de disciplina urbanística of andere handhavingsprocedure bestaat.

De landelijke registratieprocedure voor oude bouwwerken vereist onder andere controle op een preventieve registrale aantekening van een stedenbouwkundig handhavingsdossier.

Een in het verleden gestarte procedure kan bovendien gevolgen hebben voor de vraag of een herstelbevoegdheid daadwerkelijk is verjaard.

In een BOE beslissing uit 2025 werd registratie juist geweigerd omdat eerder een handhavingsprocedure was gestart voordat de betreffende termijn verstreken was.

Gebruikswijziging kan een apart probleem vormen

Niet alleen extra vierkante meters kunnen problemen geven.

Ook het gebruik van een ruimte kan afwijken van de legale situatie.

Denk aan:

• garage als slaapkamer;
• opslagruimte als appartement;
• kantoor als woning;
• kelder als zelfstandige woonruimte.

Zelfs wanneer de fysieke verbouwing oud is, kan een illegaal voortgezet gebruik juridisch anders worden behandeld.

Een recente officiële beslissing over een gebruikswijziging naar woning laat bijvoorbeeld zien dat bij voortdurend onrechtmatig gebruik de beoordeling van termijnen complex kan zijn.

Zwembad zonder vergunning

Bij vrijstaande woningen komt een niet correct gedocumenteerd zwembad regelmatig naar voren tijdens verkoop.

Controleer daarbij onder andere:

• gemeentelijke vergunning;
• ouderdom;
• kadastrale opname;
• afstand tot perceelgrenzen;
• stedenbouwkundige bebouwingsregels;
• registrale omschrijving.

Dat een zwembad jarenlang zichtbaar op luchtfoto’s staat, is nuttig voor het bewijzen van ouderdom, maar zegt op zichzelf niet alles over de juridische status.

Dichtgemaakt terras bij een appartement

Een andere veel voorkomende situatie is een terras dat bij de woonkamer is getrokken.

Hier kunnen verschillende problemen tegelijk spelen:

• gemeentelijke toestemming;
• wijziging van gevel;
• extra gesloten oppervlakte;
• wijziging van gemeenschappelijke elementen;
• toestemming van comunidad;
• registrale omschrijving.

Registradores heeft bijvoorbeeld praktijkgevallen behandeld waarin oude terrasafsluitingen via een verklaring van oude bouw in het Registro moesten worden verwerkt.

Bij een appartement moet je dus naast stedenbouw ook de regels van de comunidad onderzoeken.

Aanbouw of gastenverblijf

Een aanbouw op een vrijstaand perceel kan relevant zijn voor de maximale toegestane bebouwing.

Controleer onder andere:

• totale bebouwde oppervlakte;
• perceeloppervlakte;
• maximale bebouwingscoëfficiënt;
• afstand tot grenzen;
• toegestaan gebruik;
• maximale hoogte.

Als het perceel volgens het bestemmingsplan bijvoorbeeld al volledig is benut, kan legalisatie van extra vierkante meters moeilijk of onmogelijk zijn.

Verschillen ontdekken vóór de koop

Ontdek je een mogelijke illegale verbouwing voordat je eigenaar bent, probeer het probleem dan vóór ondertekening op te lossen.

Ga niet automatisch akkoord met:

“Dat regelen we later wel.”

Je kunt bijvoorbeeld laten onderzoeken:

• wat precies niet klopt;
• of legalisatie mogelijk is;
• welke documenten ontbreken;
• wat legalisatie of registratie kost;
• hoeveel tijd nodig is;
• welk risico resteert.

Pas daarna kun je bepalen hoe dit in de aankoop moet worden verwerkt.

De bredere aankoopcontrole vind je in Huis kopen in Spanje: stappenplan voor kopers.

Leg afspraken met de verkoper schriftelijk vast

Wanneer de verkoper vóór overdracht iets moet legaliseren of registreren, moet duidelijk zijn wat er precies wordt verwacht.

Leg bijvoorbeeld vast:

• welke constructie wordt aangepakt;
• welke procedure moet worden afgerond;
• welk resultaat vereist is;
• wie de kosten betaalt;
• uiterste datum;
• wat gebeurt wanneer legalisatie wordt geweigerd.

Een vage belofte dat “de architect ermee bezig is” biedt weinig zekerheid.

Wees voorzichtig met een arrascontract

Ontdek je een mogelijk stedenbouwkundig probleem vóór het tekenen van arras, laat dit dan eerst beoordelen of neem passende voorwaarden op.

Een reeds betaalde aanbetaling kan namelijk complicaties geven wanneer later blijkt dat de woning niet overeenkomt met wat je dacht te kopen.

Lees daarom vóór een bindende aanbetaling ook Contrato de arras in Spanje: uitleg voor kopers.

Een hypotheekbank lost het probleem niet voor je op

Dat een bank bereid is een woning te financieren betekent niet dat alle stedenbouwkundige aspecten daarmee zijn goedgekeurd.

Een bank kijkt vanuit haar eigen krediet- en zekerheidsrisico.

Een taxateur kan wel verschillen signaleren, maar je moet stedenbouwkundige due diligence niet vervangen door alleen de hypotheekprocedure.

Laat afwijkingen zelfstandig onderzoeken.

Gevolgen voor latere verkoop

Een onduidelijke verbouwing kan jaren later opnieuw problemen veroorzaken.

Een toekomstige koper kan bijvoorbeeld vragen:

• waarom Registro en werkelijkheid verschillen;
• of de uitbreiding legaal is;
• waarom een zwembad niet geregistreerd staat;
• of de gemeente kan handhaven.

Daardoor kan een verkoop vertragen of afspringen.

Het is daarom verstandig problemen waar mogelijk te onderzoeken voordat je zelf weer wilt verkopen.

Gevolgen voor taxatie en financiering

Een taxateur hoeft niet iedere niet geregistreerde vierkante meter dezelfde waarde toe te kennen als volledig gedocumenteerde woonruimte.

Dat kan invloed hebben op:

• taxatiewaarde;
• hypotheekbedrag;
• verkoopbaarheid.

Vooral wanneer een groot deel van de woning buiten de officiële beschrijving valt, kan dit financieel relevant worden.

Gevolgen voor verzekering

Controleer bij aanzienlijke afwijkingen ook je woningverzekering.

De verzekeraar moet voldoende correcte informatie over het verzekerde object hebben.

Een groot gastenverblijf, zwembad of uitbreiding die niet in de oorspronkelijke woninggegevens voorkomt kan relevant zijn voor:

• verzekerde oppervlakte;
• herbouwwaarde;
• risico;
• dekking.

Meld materiële wijzigingen daarom correct.

Catastro aanpassen lost niet het hele probleem op

Het kan nodig zijn dat de kadastrale omschrijving wordt aangepast wanneer deze niet overeenkomt met de werkelijkheid.

De Catastrodienst kent procedures voor onder andere nieuwe constructies, uitbreidingen, renovaties en wijziging van gebruik.

Maar een kadastrale aanpassing is geen vervanging voor een ontbrekende stedenbouwkundige procedure.

Los daarom niet alleen Catastro op wanneer het werkelijke probleem bij de gemeentelijke legaliteit ligt.

Registro aanpassen kan een afzonderlijke stap zijn

Wanneer de stedenbouwkundige situatie voldoende duidelijk is, kan ook aanpassing van de registrale omschrijving nodig zijn.

Afhankelijk van de situatie kan daarvoor bijvoorbeeld sprake zijn van:

• normale verklaring van obra nueva;
• verklaring van uitbreiding;
• obra nueva por antigüedad;
• andere notariële correctie.

Artikel 28 van de landelijke grondwetgeving onderscheidt normale nieuwe bouwwerken, waarvoor administratieve toestemming en technische certificering centraal staan, van bepaalde oude bouwwerken waarvoor een aparte registratieroute bestaat.

Welke route past, moet individueel worden vastgesteld.

De volgorde is belangrijk

Bij een ingewikkelde afwijking is een praktische volgorde vaak:

1. fysieke situatie vaststellen;
2. Registro controleren;
3. Catastro controleren;
4. gemeentelijk dossier controleren;
5. regionale stedenbouwwetgeving beoordelen;
6. technische mogelijkheden onderzoeken;
7. bepalen of legalisatie mogelijk is;
8. daarna Catastro en Registro waar nodig bijwerken.

Niet iedere zaak vereist al deze stappen, maar begin niet willekeurig met het wijzigen van één administratie.

Documenten die nuttig kunnen zijn

Bij onderzoek naar een bestaande verbouwing kunnen onder andere relevant zijn:

• nota simple;
• certificación catastral descriptiva y gráfica;
• oude koopakten;
• bouwvergunning;
• goedgekeurde bouwtekeningen;
• gemeentelijk stedenbouwkundig dossier;
• technische plannen;
• certificaat van ouderdom;
• oude luchtfoto’s;
• historische kadastrale gegevens;
• facturen van de verbouwing;
• documenten van de comunidad.

Welke documenten daadwerkelijk nodig zijn hangt af van het probleem.

Certificaat van ouderdom

Bij oude bebouwing kan een bevoegde technicus mogelijk een certificado de antigüedad of vergelijkbaar technisch document opstellen.

Daarmee kan de ouderdom en fysieke omschrijving van een constructie worden onderbouwd.

Voor registrale opname van oude bouwwerken laat artikel 28.4 verschillende soorten bewijs toe waarmee de voltooiingsdatum en omschrijving kunnen worden aangetoond.

Zo’n certificaat maakt de verbouwing echter niet op zichzelf legaal.

Luchtfoto’s kunnen ouderdom helpen aantonen

Historische luchtfoto’s kunnen nuttig zijn wanneer moet worden vastgesteld wanneer een zwembad, aanbouw of ander bouwwerk al bestond.

Maar ook hierbij geldt:

ouderdom bewijzen is niet hetzelfde als legaliteit bewijzen.

Het is één onderdeel van een groter juridisch en technisch dossier.

Buitenlandse eigenaren kunnen een volmacht gebruiken

Woon je in Nederland of België en moet een Spaanse architect, advocaat of andere vertegenwoordiger procedures voor je uitvoeren, dan kan een volmacht praktisch zijn.

Controleer vooraf welke bevoegdheden precies nodig zijn.

Bij een in Nederland of België opgestelde volmacht kunnen aanvullende documentformaliteiten spelen.

Meer daarover lees je in documenten legaliseren voor Spanje.

Kosten verschillen sterk per situatie

Er bestaat geen betrouwbaar standaardbedrag voor het legaliseren van een verbouwing in Spanje.

Mogelijke kosten zijn bijvoorbeeld:

• architect of technisch architect;
• advocaat;
• gemeentelijke heffingen;
• vergunning;
• technische documentatie;
• notaris;
• Registro de la Propiedad;
• kadastrale procedure;
• noodzakelijke aanpassingswerken.

Bij een eenvoudig registratief verschil kunnen de kosten relatief beperkt blijven.

Bij een grote strijdige uitbreiding kan legalisatie duur of zelfs onmogelijk zijn.

Vraag daarom eerst om een diagnose, daarna pas om een begroting voor de oplossing.

Niet direct slopen zonder onderzoek

Wanneer je ontdekt dat een bouwwerk mogelijk illegaal is, betekent dat niet automatisch dat je het onmiddellijk moet verwijderen.

Laat eerst onderzoeken:

• of er een vergunning bestaat;
• wanneer de werkzaamheden zijn uitgevoerd;
• welke regionale wet van toepassing is;
• of legalisatie mogelijk is;
• of herstelmaatregelen nog kunnen worden opgelegd;
• welke status de constructie heeft.

Omgekeerd moet je ook niet aannemen dat een oud bouwwerk daarom onaantastbaar is.

De juridische beoordeling komt vóór de oplossing.

Nieuwe verbouwing pas starten nadat de uitgangssituatie duidelijk is

Wil je een woning met een bestaande onduidelijke aanbouw verder verbouwen, onderzoek eerst die bestaande toestand.

Een nieuwe vergunningaanvraag kan namelijk oudere afwijkingen zichtbaar maken.

Het is veel verstandiger vooraf te weten waar je staat.

Voor de voorbereiding van nieuwe werkzaamheden lees je Verbouwen in Spanje: vergunningen, aannemer en kosten.

Veelgemaakte fouten bij illegale verbouwingen

Een veelgemaakte fout is denken dat Catastro bewijs van legaliteit is.

Een tweede fout is ervan uitgaan dat alles na vier jaar automatisch legaal wordt.

Ook wordt regelmatig verward:

• legaliseren;
• registreren;
• verjaring van handhaving;
• kadastrale opname.

Dat zijn niet dezelfde zaken.

Andere fouten zijn:

• alleen de makelaar vragen;
• geen gemeentelijk dossier controleren;
• nieuwe verbouwing starten voordat oude afwijkingen duidelijk zijn;
• een woning kopen en pas daarna onderzoek doen;
• aannemen dat hypotheekgoedkeuring betekent dat alles juridisch in orde is.

Praktische checklist bij een verdachte verbouwing

Documenten verzamelen

• nota simple;
• kadastrale gegevens;
• koopakte;
• bouwtekeningen;
• vergunningen;
• eventuele technische certificaten.

Werkelijkheid controleren

• woning opmeten;
• afwijkingen fotograferen;
• zwembad en bijgebouwen meenemen;
• huidig gebruik controleren.

Gemeentelijke situatie onderzoeken

• oorspronkelijke vergunning;
• latere aanvragen;
• stedenbouwkundige regels;
• lopende handhaving;
• legalisatiemogelijkheden.

Juridische status bepalen

• datum van bouw;
• toepasselijke regionale wet;
• mogelijke hersteltermijn;
• bijzondere beschermingsstatus;
• registratiemogelijkheden.

Daarna pas oplossen

• legalisatie aanvragen indien mogelijk;
• technische aanpassingen uitvoeren indien nodig;
• Catastro corrigeren;
• Registro aanpassen;
• alle nieuwe documenten bewaren.

Veelgestelde vragen over illegale verbouwingen in Spanje

Illegale verbouwing in Spanje: samengevat

Een afwijking tussen de echte woning, Catastro en Registro betekent dat je onderzoek moet doen, maar vertelt nog niet automatisch wat juridisch verkeerd is.

Begin met het opmeten van de woning en vergelijk de werkelijkheid met Registro, Catastro en de gemeentelijke bouwdocumenten.

Onthoud daarbij dat kadastrale opname niet hetzelfde is als een stedenbouwkundige vergunning. Catastro verwerkt vastgoed en wijzigingen via eigen administratieve en fiscale procedures.

Bij oude niet geregistreerde bebouwing kan onder voorwaarden een obra nueva por antigüedad relevant zijn. De landelijke wet maakt zo’n registratie mogelijk wanneer geen herstelmaatregelen die tot afbraak leiden meer kunnen worden genomen wegens het verstrijken van de toepasselijke termijn en aan de overige voorwaarden wordt voldaan.

Maar registratie, legalisatie en verjaring zijn verschillende begrippen.

Omdat autonome regio’s hun eigen stedenbouwkundige regels en termijnen hebben, moet iedere woning op basis van locatie, ouderdom en concrete afwijking worden beoordeeld.

Heb je een woning met een aanbouw, zwembad of andere wijziging waarvan de status onduidelijk is? Via HolaGids vind je Nederlandstalige architecten, advocaten en vastgoedspecialisten in Spanje die de technische en juridische situatie kunnen onderzoeken.