Nieuwbouw kopen in Spanje: complete gids voor kopers

Een nieuwbouwwoning kopen in Spanje werkt op verschillende punten anders dan het kopen van een bestaande woning.

Je kunt bijvoorbeeld tekenen terwijl het appartement of de villa nog niet is gebouwd. In dat geval betaal je mogelijk al bedragen voordat je de woning daadwerkelijk kunt inspecteren. Daardoor worden de projectontwikkelaar, bouwvergunning, betalingsregeling, garanties en afgesproken opleverdatum extra belangrijk.

Ook bij een bijna voltooide nieuwbouwwoning moet je meer controleren dan alleen de afwerking.

Je wilt onder andere weten of het project juridisch correct is opgezet, of vooruitbetalingen voldoende zijn beschermd, welke woning en voorzieningen precies worden geleverd en welke documenten beschikbaar moeten zijn voordat je de woning in gebruik neemt.

Deze gids behandelt de belangrijkste aandachtspunten bij nieuwbouw kopen in Spanje, vanaf de eerste verkoopbrochure tot de sleuteloverdracht.

Nieuwbouw verschilt van bestaande bouw

Bij een bestaande woning kun je het uiteindelijke vastgoed meestal bekijken voordat je een koopcontract tekent.

Bij nieuwbouw kan dat anders zijn.

Je koopt bijvoorbeeld:

• vanaf een bouwtekening;
• tijdens de bouw;
• wanneer alleen een modelwoning beschikbaar is;
• kort vóór de oplevering;
• direct na voltooiing van het project.

Hoe vroeger je koopt, hoe groter het belang van documenten en contractuele afspraken.

Bij een woning op plan kun je immers nog niet controleren of de uiteindelijke woning exact overeenkomt met je verwachtingen.

Controleer de projectontwikkelaar

Bij nieuwbouw koop je doorgaans van een professionele projectontwikkelaar, de promotor.

Controleer voordat je een aanzienlijk bedrag betaalt wie juridisch je contractspartij is.

De Spaanse overheid adviseert bij een woning die op plan wordt gekocht onder andere te controleren of de projectontwikkelaar bestaat en of de vertegenwoordiger correct in het Registro Mercantil is geregistreerd.

Controleer daarom bijvoorbeeld:

• officiële bedrijfsnaam;
• fiscaal nummer;
• adres;
• registratie van de onderneming;
• bevoegdheid van degene die ondertekent;
• eerdere projecten indien relevant.

Ga niet alleen af op de merknaam die op de verkoopbrochure staat.

De onderneming waarmee je het contract sluit kan juridisch een andere naam hebben.

Controleer wie eigenaar is van de bouwgrond

Een mooie verkoopbrochure zegt nog niets over de juridische positie van de grond.

De Spaanse overheid adviseert bij aankoop op plan te controleren of het terrein waarop gebouwd wordt daadwerkelijk in het Registro de la Propiedad op naam staat van de projectontwikkelaar.

Laat daarnaast controleren of er lasten op de grond of het project rusten.

Dat kunnen bijvoorbeeld zijn:

• hypotheken;
• beslagen;
• andere zakelijke rechten;
• stedenbouwkundige verplichtingen.

Een actuele registrale controle hoort daarom ook bij nieuwbouw.

Voor het algemene juridische aankoopproces lees je Huis kopen in Spanje: stappenplan voor kopers.

Controleer de bouwvergunning

Een project dat wordt verkocht betekent niet automatisch dat alle bouwformaliteiten al volledig geregeld zijn.

De Spaanse overheid noemt bij aankoop op plan expliciet de controle of het project door de gemeente is toegestaan en over de vereiste vergunning beschikt.

Vraag daarom naar de relevante licencia de obras, bouwvergunning, of het plaatselijke equivalent.

Let vooral op wanneer je al bedragen moet betalen terwijl de bouwvergunning nog niet is verleend.

De wettelijke bescherming van vooruitbetalingen sluit namelijk op verschillende punten aan bij het verkrijgen van de bouwvergunning.

De verkoopinformatie is niet vrijblijvend

Een projectontwikkelaar mag een nieuwbouwproject niet zomaar anders presenteren dan wat uiteindelijk geleverd wordt.

De Spaanse consumentenregels bepalen dat informatie in advertenties en verkoopmateriaal over kenmerken, voorzieningen, locatie, constructie en betalingsvoorwaarden de koper kan binden, ook wanneer die informatie niet letterlijk opnieuw in het uiteindelijke contract staat.

Bewaar daarom:

• verkoopbrochure;
• plattegronden;
• prijslijst;
• technische omschrijving;
• e-mails;
• afbeeldingen van voorzieningen;
• informatie over zwembad, tuin of andere gemeenschappelijke delen.

Maak bij belangrijke toezeggingen bij voorkeur duidelijk dat deze onderdeel zijn van de koop.

Vraag de memoria de calidades op

Een belangrijk document bij nieuwbouw is de memoria de calidades.

Daarin staat welke materialen, installaties en afwerking de ontwikkelaar belooft.

Denk aan:

• vloeren;
• tegels;
• sanitair;
• keuken;
• ramen;
• isolatie;
• airconditioning;
• verwarming;
• deuren;
• elektrische installatie;
• gemeenschappelijke voorzieningen.

De landelijke consumentenregels verplichten professionele verkopers informatie beschikbaar te stellen over de gebruikte bouwmaterialen, inclusief thermische en akoestische isolatie.

Lees de memoria daarom net zo aandachtig als de prijs.

Een woning met dezelfde oppervlakte kan sterk verschillen in afwerkingsniveau.

Controleer de oppervlakte goed

Let op welk oppervlak in advertenties en contracten wordt gebruikt.

Termen kunnen onder andere betrekking hebben op:

• bruikbare oppervlakte;
• bebouwde oppervlakte;
• aandeel in gemeenschappelijke delen;
• terras;
• tuin.

De Spaanse consumentenregels verlangen onder andere informatie over de superficie útil, de bruikbare oppervlakte van de woning.

Vraag om uitleg wanneer brochure, plattegrond en contract verschillende oppervlakten noemen.

Een verschil tussen bruto bebouwde oppervlakte en werkelijk bruikbare binnenruimte kan aanzienlijk zijn.

Controleer garage en berging afzonderlijk

Bij veel projecten worden een parkeerplaats en berging samen met het appartement verkocht.

Controleer of deze:

• juridisch onderdeel zijn van dezelfde registrale eenheid;
• afzonderlijke registereenheden zijn;
• een eigen prijs hebben;
• verplicht onderdeel van het pakket zijn.

Laat ook duidelijk vastleggen welk nummer of welke locatie je koopt.

Een aanduiding op een commerciële plattegrond hoeft niet altijd voldoende te zijn.

Leg de totale prijs vast

De prijs van de woning moet duidelijk zijn.

Controleer onder andere:

• basisprijs;
• btw;
• eventuele andere belasting;
• garage;
• berging;
• gekozen extra’s;
• betalingsmomenten;
• reeds betaalde reservering;
• resterend bedrag bij overdracht.

De Spaanse consumentenregels verlangen gedetailleerde informatie over de totale verkoopprijs en betalingswijze. Ook bedragen die de koper vóór de uiteindelijke transactie heeft betaald moeten in de totale afrekening worden verwerkt.

Vergelijk daarom niet alleen de geadverteerde vanafprijs.

Nieuwbouw wordt fiscaal anders behandeld dan bestaande bouw

Bij de eerste levering van een nieuwe woning door de projectontwikkelaar geldt in Spanje in beginsel IVA, Spaanse btw.

De Spaanse overheid bevestigt dat eerste leveringen van nieuw vastgoed door de ontwikkelaar onder de IVA vallen, terwijl bij veel aankopen van bestaande woningen ITP relevant is.

Daarnaast kan bij nieuwbouw Actos Jurídicos Documentados, AJD, spelen.

Welke tarieven en eventuele regionale bijzonderheden gelden moet actueel worden gecontroleerd.

Voor de fiscale kant behandelen we dit uitgebreider in Kosten huis kopen Spanje: belastingen en bijkomende kosten.

Vooruitbetalingen vragen extra aandacht

Wanneer je een woning koopt die nog gebouwd wordt, betaal je mogelijk verschillende bedragen vóór de oplevering.

Bijvoorbeeld:

1. reserveringsbedrag;
2. betaling bij ondertekening van het koopcontract;
3. termijnen tijdens de bouw;
4. restant bij de notariële overdracht.

Juist die bedragen vóór oplevering verdienen bijzondere bescherming.

De Spaanse Ley de Ordenación de la Edificación bevat specifieke regels voor bedragen die een projectontwikkelaar tijdens de bouw van kopers ontvangt.

Vooruitbetalingen moeten onder voorwaarden worden gegarandeerd

Wanneer een projectontwikkelaar vooruitbetalingen ontvangt voor woningen in aanbouw, moet de terugbetaling van die bedragen onder de wettelijke voorwaarden worden gegarandeerd.

De wet voorziet hiervoor in:

• een borgverzekering, seguro de caución;
• of een bankgarantie, aval solidario.

De bescherming ziet op de vooruitbetaalde bedragen, inclusief toepasselijke belastingen en wettelijke rente, wanneer de bouw niet begint of niet volgens de afgesproken voorwaarden tot een correcte oplevering komt.

Dit is een van de belangrijkste beschermingen bij aankoop op plan.

Vraag om jouw individuele garantiedocument

Neem geen genoegen met alleen de mondelinge mededeling dat “het hele project verzekerd is”.

De wet bepaalt dat bij het sluiten van het koopcontract aan de koper documentatie over de garantie moet worden verstrekt die betrekking heeft op de bedragen die hij vooruit zal betalen.

Controleer daarom:

• welke verzekeraar of bank garant staat;
• welk bedrag wordt beschermd;
• welke woning is gekoppeld aan de garantie;
• wanneer de garantie ingaat;
• wanneer deze eindigt;
• welke betalingen eronder vallen.

Bewaar ieder bewijs van betaling.

Vooruitbetalingen horen op een speciale rekening

De projectontwikkelaar moet de vooruitbetalingen waarop deze regels van toepassing zijn via een speciale rekening ontvangen die gescheiden is van andere middelen van de onderneming.

Het geld uit die rekening mag worden gebruikt voor uitgaven die samenhangen met de bouw van de woningen.

Ook de Spaanse overheid adviseert kopers op plan te controleren dat vooruitbetalingen op de daarvoor bedoelde rekening worden gestort.

Controleer dus altijd de betalingsinstructies voordat je een groot bedrag overmaakt.

Betaal niet naar een onverwachte rekening zonder controle

Bij grote vastgoedbetalingen is betalingsfraude een serieus praktisch risico.

Ontvang je plots nieuwe rekeninggegevens via e-mail, controleer die dan via een afzonderlijk betrouwbaar kanaal bij de ontwikkelaar of juridisch vertegenwoordiger.

Vergelijk ook:

• rekeninghouder;
• bank;
• rekeningnummer;
• contractgegevens.

Doe dit zeker wanneer de rekening verschilt van de rekening die in het koopcontract of garantiedocument staat.

Het koopcontract moet informatie over de garantie bevatten

Wanneer vooruitbetalingen worden afgesproken, moet het contract onder andere informatie bevatten over de bescherming daarvan.

De wet noemt daarbij onder meer:

• de verplichting van de ontwikkelaar om bedragen terug te betalen wanneer de bouw niet volgens de afgesproken voorwaarden wordt voltooid;
• gegevens over de verzekeraar of garantieverstrekkende bank;
• de bank en rekening waarop vooruitbetalingen moeten worden gedaan.

Controleer deze informatie voordat je tekent.

Leg de opleverdatum zo concreet mogelijk vast

“Verwachte oplevering volgend jaar” is minder duidelijk dan een concrete contractuele termijn.

Leg vast:

• geplande voltooiing;
• uiterste opleverdatum;
• eventuele toegestane verlenging;
• omstandigheden waaronder uitstel mogelijk is;
• gevolgen van vertraging.

De consumentenregels bepalen dat bij een nog niet voltooide woning duidelijk moet worden aangegeven wanneer de levering wordt verwacht en in welke bouwfase het project zich bevindt.

Een duidelijke datum wordt extra belangrijk omdat de bescherming van vooruitbetalingen gekoppeld kan zijn aan het niet tijdig voltooien en opleveren van het project.

Een vertraging geeft niet automatisch in iedere situatie hetzelfde gevolg

Niet iedere bouwvertraging betekent onmiddellijk dat je zonder verdere beoordeling recht hebt op ontbinding.

Kijk naar:

• contractuele opleverdatum;
• eventuele geldige verlengingsclausules;
• feitelijke oorzaak;
• communicatie van de ontwikkelaar;
• wettelijke bescherming.

Wanneer de woning niet volgens de overeengekomen voorwaarden wordt geleverd, kan de regeling rond gegarandeerde voorschotten belangrijk worden.

De wet voorziet bij bepaalde niet oplevering in een keuze tussen ontbinding met terugbetaling van de beschermde bedragen en het overeenkomen van een nieuwe termijn.

Laat bij een serieus geschil je contract individueel beoordelen.

Controleer wijzigingen tijdens de bouw

Een project kan tijdens de bouw wijzigen.

Niet iedere technische aanpassing is per definitie problematisch, maar veranderingen aan belangrijke kenmerken verdienen aandacht.

Denk aan:

• indeling;
• oppervlakte;
• materialen;
• raamposities;
• terras;
• zwembad;
• gemeenschappelijke zones;
• parkeerplaats.

Vergelijk wijzigingen met:

• contract;
• plattegrond;
• memoria de calidades;
• verkoopmateriaal.

Accepteer grote wijzigingen niet automatisch als “normaal bij nieuwbouw” zonder te onderzoeken welke rechten je hebt.

Meerwerk schriftelijk vastleggen

Bij veel nieuwbouwprojecten kun je vóór een bepaalde bouwfase extra opties kiezen.

Bijvoorbeeld:

• andere vloer;
• keukenupgrade;
• extra stopcontacten;
• andere badkamer;
• domotica;
• elektrische zonwering.

Laat voor ieder extra onderdeel schriftelijk vastleggen:

• exacte specificatie;
• prijs;
• belasting;
• betaalmoment;
• effect op de opleverdatum.

Bewaar tekeningen en bevestigingen.

Hypotheek vroeg onderzoeken

Heb je financiering nodig, wacht dan niet tot de woning bijna wordt opgeleverd.

Je kunt al eerder onderzoeken:

• eigen vermogen;
• haalbare lening;
• documentatie;
• financieringsvoorwaarden.

Een definitieve hypotheek wordt uiteindelijk mede gebaseerd op jouw actuele financiële situatie en de woning.

Lees daarvoor Hypotheek aanvragen in Spanje: zo werkt het.

Let ook op dat een hypotheekaanvraag die niet doorgaat niet automatisch betekent dat je zonder gevolgen van je nieuwbouwkoopcontract af kunt.

Laat financieringsvoorwaarden daarom vooraf goed regelen.

Een hypotheek van de ontwikkelaar is niet automatisch jouw hypotheek

Een project kan tijdens de bouw gefinancierd zijn met een hypotheek van de projectontwikkelaar.

Controleer wat daarmee gebeurt bij jouw woning.

De Spaanse consumentenregels vereisen specifieke informatie wanneer van de koper wordt verwacht dat hij zich in een bestaande kredietconstructie laat subrogeren. Daarbij moeten onder andere relevante hypotheekgegevens worden vermeld.

Laat je niet automatisch in een financiering plaatsen omdat dit administratief eenvoudiger zou zijn voor de ontwikkelaar.

Onderzoek je eigen mogelijkheden en voorwaarden.

Je hebt recht op keuze van notaris

Bij een consumentenkoop van een woning moet de vrije keuze van notaris binnen de toepasselijke wettelijke grenzen worden gerespecteerd.

De landelijke consumentenregels noemen dit expliciet bij informatie die beschikbaar moet zijn bij woningverkoop.

Dat de ontwikkelaar regelmatig met een bepaalde notaris werkt betekent dus niet automatisch dat je geen keuze hebt.

Controleer vóór de oplevering de administratieve documenten

Voordat je de sleutels accepteert, moet duidelijk zijn dat de woning juridisch en administratief kan worden opgeleverd en gebruikt.

Afhankelijk van regio en gemeente kan daarvoor bijvoorbeeld relevant zijn:

• licencia de primera ocupación;
• cédula de habitabilidad;
• equivalente verklaring of document;
• energiecertificaat;
• registratie van de nieuwbouw.

De exacte benaming en procedure verschillen regionaal.

De Spaanse overheid noemt bij geregistreerde nieuwbouw onder andere vergunningen, het energiecertificaat en het Libro del Edificio als relevante onderdelen.

Licencia de primera ocupación

De licencia de primera ocupación is een gemeentelijk document waarmee wordt bevestigd dat een nieuw gebouw volgens de toepasselijke procedure voor gebruik kan worden bestemd.

Afhankelijk van autonome regio en gemeente kunnen andere procedures, verklaringen of documenten dezelfde of vergelijkbare functie vervullen.

Controleer daarom nooit alleen of iemand zegt dat de woning “af” is.

Vraag welk officieel document voor eerste ingebruikname op jouw locatie van toepassing is.

Het Libro del Edificio

Bij nieuwbouw speelt ook het Libro del Edificio, het gebouwboek.

Daarin wordt relevante technische en administratieve informatie over het gebouw verzameld.

De Spaanse overheid noemt de aanwezigheid van het Libro del Edificio als een van de punten die bij de registrale situatie van voltooide nieuwbouw relevant zijn.

Het document kan informatie bevatten die later van belang is voor gebruik, onderhoud en beheer van het gebouw.

Controleer de woning vóór ondertekening van de oplevering

Plan vóór de definitieve oplevering een uitgebreide inspectie.

Loop systematisch door:

• muren;
• plafonds;
• vloeren;
• tegels;
• ramen;
• deuren;
• sanitair;
• keuken;
• stopcontacten;
• verlichting;
• airconditioning;
• kranen;
• afvoer;
• terras;
• buitenkozijnen.

Test zoveel mogelijk daadwerkelijk.

Kijk niet alleen of iets er nieuw uitziet.

Gebruik een opleverlijst voor gebreken

Maak bij de inspectie een lijst met punten die nog moeten worden opgelost.

Dit wordt vaak aangeduid als een lista de repasos of lista de desperfectos.

Beschrijf ieder gebrek concreet.

Dus liever:

“scheur van ongeveer 40 cm naast slaapkamerraam”

dan:

“muur niet goed”.

Maak foto’s en laat bevestigen dat de lijst is ontvangen.

Een technische inspectie kan verstandig zijn

Bij een nieuwbouwwoning wordt soms gedacht dat een onafhankelijke bouwkundige inspectie overbodig is.

Dat is niet noodzakelijk het geval.

Een technisch deskundige kan bijvoorbeeld letten op:

• vocht;
• afschot van terrassen;
• voegen;
• ramen;
• installaties;
• ventilatie;
• zichtbare bouwfouten;
• afwijkingen ten opzichte van plannen.

Vooral bij een dure woning kan een inspectie vóór definitieve acceptatie verstandig zijn.

Kleine opleverpunten en ernstige gebreken onderscheiden

Niet ieder probleem heeft dezelfde juridische betekenis.

Een kras op een deur is iets anders dan een gebrek aan waterdichting of een constructief probleem.

De Spaanse bouwwet maakt onderscheid tussen verschillende soorten bouwgebreken en aansprakelijkheidsperioden.

Daarom is het belangrijk problemen goed te beschrijven en tijdig te melden.

Aansprakelijkheidsperioden voor bouwgebreken

De Ley de Ordenación de la Edificación kent verschillende perioden voor materiële gebreken aan gebouwen, gerekend vanaf de formele ontvangst van het werk.

In hoofdlijnen gaat het om:

• één jaar voor bepaalde uitvoerings- en afwerkingsgebreken waarvoor de bouwer aansprakelijk is;
• drie jaar voor gebreken aan bouwdelen of installaties die de wettelijke bewoonbaarheidseisen aantasten;
• tien jaar voor bepaalde constructieve gebreken die de mechanische weerstand en stabiliteit van het gebouw direct aantasten.

Deze termijnen betekenen niet dat iedere klacht automatisch onder een van deze categorieën valt.

De aard, oorzaak en datum van het gebrek moeten worden beoordeeld.

Het seguro decenal

Bij woningbouw is de tienjarige verzekering voor bepaalde structurele gebreken, het seguro decenal, een belangrijk begrip.

De bouwwet koppelt de tienjarige aansprakelijkheid aan gebreken die belangrijke structurele elementen aantasten en de mechanische weerstand en stabiliteit van het gebouw direct in gevaar brengen.

Het seguro decenal is dus geen algemene tienjarige garantie op ieder onderdeel van de woning.

Een beschadigde keukenkast valt bijvoorbeeld niet automatisch onder dezelfde bescherming als een ernstig constructief gebrek.

Meld gebreken direct schriftelijk

Ontdek je na oplevering een probleem, meld dit dan niet alleen telefonisch aan de verkoper of aannemer.

Stuur een schriftelijke melding met:

• datum;
• beschrijving;
• locatie;
• foto’s;
• eventueel video;
• verzoek tot herstel.

Bewaar alle communicatie.

Bij een ernstig gebrek kan technisch en juridisch advies noodzakelijk zijn om vast te stellen wie verantwoordelijk is en welke termijn geldt.

Controleer de gemeenschappelijke delen

Bij een appartement koop je niet alleen je eigen woning.

Ook de gemeenschappelijke voorzieningen zijn belangrijk.

Controleer indien mogelijk:

• entree;
• lift;
• garage;
• zwembad;
• tuin;
• verlichting;
• toegangspoorten;
• gevel;
• gemeenschappelijke terrassen.

Sommige voorzieningen zijn bij jouw sleuteloverdracht misschien nog niet volledig gereed.

Laat duidelijk vastleggen wat nog wordt afgewerkt en binnen welke termijn.

Informeer naar de comunidad de propietarios

Een nieuw gebouw moet ook praktisch beheerd worden.

Vraag onder andere:

• wanneer de comunidad wordt opgericht;
• welke gemeenschapskosten worden verwacht;
• welke diensten inbegrepen zijn;
• welke onderhoudscontracten bestaan;
• welke regels voor gemeenschappelijke voorzieningen gelden.

De consumentenregels schrijven voor dat informatie over statuten en regels van de gemeenschap beschikbaar moet zijn wanneer die relevant is.

De hoogte van de maandelijkse comunidad kan later een belangrijk onderdeel van je woonlasten worden.

Controleer of nutsvoorzieningen direct bruikbaar zijn

Nieuwbouw opleveren betekent niet altijd dat elektriciteit, water en internet onmiddellijk zonder administratie op jouw naam staan.

Vraag vóór de overdracht:

• zijn individuele meters geïnstalleerd?
• welke aansluitingen zijn actief?
• wie regelt contractoverdracht?
• zijn aansluitkosten al voldaan?
• is glasvezel aanwezig?
• welke documentatie krijg je?

Dit is vooral belangrijk wanneer je direct na de sleuteloverdracht in de woning wilt wonen.

Het NIE tijdig regelen

Als Nederlandse of Belgische koper heb je voor de Spaanse vastgoedtransactie een NIE nodig.

Wacht daar niet mee tot vlak voor de notariële overdracht.

Hoe dit werkt lees je in onze complete gids over het NIE nummer aanvragen in Spanje.

Het NIE is je identificatienummer voor Spaanse administratieve en fiscale procedures en is iets anders dan registratie als inwoner.

Buitenlandse documenten tijdig voorbereiden

Koop je samen met iemand anders, teken je via een volmacht of vraagt een bank buitenlandse documenten, dan kunnen vertaling en andere formaliteiten nodig zijn.

Controleer dit vóór de geplande overdracht.

Onze gids documenten legaliseren voor Spanje legt uit wanneer een vertaling, apostille of legalisatie relevant kan zijn.

Laat documenten niet onnodig vertalen voordat duidelijk is welke vorm de ontvangende instantie verlangt.

Nieuwbouw kopen voor verhuur

Koop je de woning als investering, onderzoek dan vóór ondertekening welk gebruik juridisch mogelijk is.

Een nieuw appartement kopen betekent niet automatisch dat toeristische verhuur toegestaan zal zijn.

Controleer bijvoorbeeld:

• regionale toeristische regelgeving;
• gemeentelijke beperkingen;
• bestemmingsregels;
• statuten van de comunidad;
• benodigde registratie of vergunning.

Koop dus niet uitsluitend op basis van een verkoopberekening waarin gegarandeerde vakantieverhuur wordt verondersteld zonder dit zelfstandig te controleren.

Let op beloofde voorzieningen van het project

Een groot zwembad, fitnessruimte, coworkingruimte of aangelegde tuin kan een belangrijke reden zijn om voor een project te kiezen.

Controleer daarom of zulke voorzieningen alleen illustratief in marketingmateriaal staan of werkelijk onderdeel zijn van de contractuele specificaties.

Omdat verkoopinformatie onder de consumentenregels betekenis kan hebben, is het verstandig alle brochures en technische documenten te bewaren.

Veelgemaakte fouten bij nieuwbouw kopen in Spanje

Een veelgemaakte fout is grote vooruitbetalingen doen zonder de garantie daarvan te controleren.

Een tweede fout is alleen naar de projectbrochure kijken en de juridische situatie van grond, ontwikkelaar en vergunning niet onderzoeken.

Ook wordt soms aangenomen dat iedere wijziging tijdens de bouw automatisch geaccepteerd moet worden.

Een andere fout is de memoria de calidades nauwelijks lezen, terwijl juist daarin staat welke afwerking wordt beloofd.

Verder wachten kopers soms tot vlak voor de overdracht met hun hypotheek, NIE of buitenlandse documenten.

Ook wordt de opleverinspectie regelmatig te oppervlakkig uitgevoerd omdat de woning nieuw is.

Tot slot wordt het seguro decenal soms verkeerd begrepen als een volledige garantie van tien jaar op elk mogelijk defect. Dat is niet wat de wettelijke regeling inhoudt.

Praktische checklist bij nieuwbouw in Spanje

Voor de reservering

• controleer de projectontwikkelaar;
• controleer de bouwgrond;
• controleer de bouwvergunning;
• vraag plattegronden op;
• vraag memoria de calidades op;
• controleer totale prijs;
• controleer belastingen;
• onderzoek financiering.

Voor het koopcontract

• laat het contract controleren;
• controleer opleverdatum;
• controleer betalingsschema;
• controleer garanties voor vooruitbetalingen;
• controleer de speciale rekening;
• controleer gevolgen van vertraging;
• laat meerwerk schriftelijk vastleggen.

Tijdens de bouw

• bewaar betalingsbewijzen;
• bewaar garanties;
• bewaar brochures en plannen;
• documenteer wijzigingen;
• volg bouwvoortgang;
• bereid hypotheek en documenten voor.

Voor de oplevering

• controleer officiële gebruiksdocumenten;
• controleer registrale situatie;
• plan technische inspectie;
• maak lijst met gebreken;
• controleer gemeenschappelijke delen;
• controleer nutsvoorzieningen;
• vergelijk woning met memoria de calidades.

Na de sleuteloverdracht

• meld gebreken schriftelijk;
• bewaar het Libro del Edificio en andere documenten;
• regel nutscontracten;
• sluit geschikte verzekeringen af;
• volg de comunidad;
• bewaar alle aankoopdocumentatie.

Veelgestelde vragen over nieuwbouw kopen in Spanje

Nieuwbouw kopen in Spanje: samengevat

Bij nieuwbouw kopen in Spanje is voorbereiding extra belangrijk omdat je mogelijk al financiële verplichtingen aangaat voordat de woning voltooid is.

Controleer eerst de projectontwikkelaar, eigendom van de bouwgrond en bouwvergunning. Vraag daarnaast de plattegronden, memoria de calidades, totale prijs en het betalingsschema op. De Spaanse consumentenregels beschermen kopers onder andere door eisen te stellen aan de informatie die professionele woningverkopers beschikbaar moeten stellen.

Betaal je bedragen vooruit tijdens de bouw, controleer dan vooral hoe deze worden beschermd. De Spaanse bouwwet schrijft onder de toepasselijke voorwaarden garanties voor via een borgverzekering of bankgarantie en verlangt dat de bedragen via een speciale rekening worden ontvangen.

Controleer vóór de uiteindelijke overdracht ook de officiële documenten voor voltooiing en ingebruikname en inspecteer de woning zorgvuldig op gebreken.

De Spaanse bouwwet kent vervolgens verschillende aansprakelijkheidsperioden voor verschillende typen bouwgebreken.

Wil je een nieuwbouwproject laten controleren voordat je reserveert of vooruitbetalingen doet? Via HolaGids vind je Nederlandstalige advocaten, makelaars, architecten en nieuwbouwspecialisten in Spanje die je kunnen begeleiden bij de aankoop.