Huis kopen in Spanje: stappenplan voor kopers

Een huis kopen in Spanje is voor veel Nederlanders en Belgen een grote stap. Misschien zoek je een permanente woning na je emigratie, een tweede verblijf voor vakanties of een appartement waar je een deel van het jaar wilt wonen.

De hoofdlijnen van een Spaanse woningkoop lijken vertrouwd: je zoekt een woning, onderhandelt over de prijs, tekent afspraken en passeert uiteindelijk de koop bij de notaris. Toch zijn er belangrijke verschillen met Nederland en België.

Vooral vóórdat je geld overmaakt of een privécontract tekent, moet duidelijk zijn wie eigenaar is, welke lasten op de woning rusten, of de feitelijke situatie klopt met de officiële gegevens en welke verplichtingen je met het contract aangaat.

In deze gids volgen we daarom het aankoopproces stap voor stap, vanaf de voorbereiding tot de inschrijving van de woning op jouw naam.

Begin met je budget en het doel van de woning

Bepaal vóór je gaat bezichtigen waarvoor je de woning wilt gebruiken.

Dat klinkt vanzelfsprekend, maar het heeft invloed op je zoekgebied en op de eigenschappen die belangrijk zijn.

Je kunt bijvoorbeeld zoeken naar:

• een permanente woning;
• een tweede verblijf;
• een appartement voor overwintering;
• een woning voor eigen gebruik én verhuur;
• een woning die je wilt verbouwen;
• nieuwbouw.

Kijk vervolgens niet alleen naar de vraagprijs.

Bij een aankoop komen ook belastingen, notaris, registratie en mogelijk kosten voor juridische of technische begeleiding kijken. Gebruik dus niet je volledige beschikbare budget als maximale koopprijs.

De precieze aankoopkosten behandelen we bewust afzonderlijk in onze toekomstige gids kosten bij het kopen van een woning in Spanje, omdat belastingen onder andere afhangen van het soort woning en de autonome regio.

Bepaal waar je daadwerkelijk wilt kopen

Een mooie vakantieweek zegt niet automatisch hoe een plaats het hele jaar aanvoelt.

Bezoek een regio daarom indien mogelijk op verschillende momenten.

Let bijvoorbeeld op:

• bereikbaarheid;
• afstand tot winkels;
• gezondheidszorg;
• openbaar vervoer;
• scholen;
• parkeerdruk;
• drukte in het hoogseizoen;
• rust in de winter;
• klimaat;
• vochtigheid;
• afstand tot vliegvelden;
• toekomstplannen van de gemeente.

Wie permanent naar Spanje verhuist heeft vaak andere prioriteiten dan iemand die een woning alleen tijdens vakanties gebruikt.

Probeer daarom eerst de juiste regio en buurt te vinden en pas daarna de juiste woning.

Een makelaar verkoopt de woning, maar controleer zelf

Bij veel Spaanse woningverkopen is een makelaar betrokken.

Een makelaar kan waardevol zijn bij het zoeken, bezichtigen, onderhandelen en communiceren met de verkoper. Toch is het verstandig juridische en technische controles niet alleen van informatie uit de verkoopadvertentie te laten afhangen.

Laat belangrijke gegevens afzonderlijk controleren.

Denk onder andere aan:

• juridische eigenaar;
• hypotheken en andere lasten;
• oppervlakte;
• bijgebouwen;
• verbouwingen;
• gemeenschappelijke schulden;
• vergunningen;
• kadastrale gegevens.

Een aantrekkelijke advertentie of mondelinge toezegging is geen vervanging voor officiële documentatie.

Controleer de woning vóór je geld betaalt

De Spaanse overheid adviseert vóór aankoop de juridische situatie van het vastgoed te controleren, waaronder de kenmerken van het object, de eigenaar en eventuele lasten. Het Registro de la Propiedad, het Spaanse eigendomsregister, speelt daarbij een belangrijke rol.

Doe die controles zo vroeg mogelijk.

Dat is vooral belangrijk voordat je een reservering of ander privécontract tekent waarbij je geld betaalt.

Vraag een nota simple op

Een van de belangrijkste documenten bij het kopen van Spaans vastgoed is de nota simple.

Dit is een informatief uittreksel uit het Registro de la Propiedad.

Daarin kun je onder andere informatie vinden over:

• de geregistreerde woning;
• de geregistreerde eigenaar of eigenaren;
• de rechten die op het vastgoed rusten;
• hypotheken;
• beslagen;
• andere lasten of beperkingen.

De officiële registratiedienst omschrijft de nota simple als een informatief document waarin de identificatie van het vastgoed, de geregistreerde rechthebbenden en de aard en beperkingen van hun rechten staan.

Je kunt de informatie aanvragen via het Spaanse Registro de la Propiedad.

Een nota simple is informatief. Voor bepaalde situaties bestaat ook een formele certificering uit het register met een andere bewijswaarde.

Controleer of de verkoper daadwerkelijk eigenaar is

De persoon die de woning aanbiedt moet bevoegd zijn om deze te verkopen.

Controleer daarom of de naam van de verkoper overeenkomt met de geregistreerde eigenaar.

Soms zijn er meerdere eigenaren.

Ook kunnen bijzondere situaties spelen, bijvoorbeeld wanneer:

• een woning onderdeel is van een nalatenschap;
• meerdere familieleden eigenaar zijn;
• een vennootschap eigenaar is;
• iemand namens de eigenaar optreedt;
• een volmacht wordt gebruikt.

De notaris controleert bij de uiteindelijke akte de identiteit, bevoegdheid en legitimatie van de partijen, maar het is verstandig dergelijke kwesties al vóór een bindende privéovereenkomst duidelijk te hebben.

Bekijk lasten en hypotheken zorgvuldig

Een woning kan juridisch belast zijn.

Denk bijvoorbeeld aan:

• hypotheek;
• beslag;
• erfdienstbaarheid;
• gebruiksrecht;
• andere geregistreerde beperkingen.

Een bestaande hypotheek maakt verkoop niet automatisch onmogelijk, maar er moet wel duidelijk zijn hoe die last bij of vóór de overdracht wordt afgewikkeld.

Ga niet uit van de mededeling dat “alles bij de notaris wordt opgelost”.

Laat vóór het tekenen van een bindend koopcontract duidelijk vastleggen hoe bestaande lasten worden behandeld.

Registro de la Propiedad en Catastro zijn niet hetzelfde

Bij Spaanse woningen kom je naast het Registro de la Propiedad ook het Catastro tegen.

Het Catastro is een administratief vastgoedregister met onder andere informatie over locatie, gebruik, oppervlakte en cartografie.

De referencia catastral is de officiële unieke identificatiecode van een Spaans vastgoedobject. Het Spaanse Catastro gebruikt die code om het object nauwkeurig te identificeren.

Bij een koop is het verstandig te controleren of de werkelijkheid, het eigendomsregister en de kadastrale gegevens logisch op elkaar aansluiten.

De Spaanse overheid heeft hiervoor systemen waarin informatie van Catastro en Registro met elkaar kan worden afgestemd. Bij de notariële akte wordt onder andere gekeken naar de kadastrale identificatie en kan de beschrijving met de werkelijke situatie worden vergeleken.

Let op verschillen in oppervlakte en bebouwing

Een veelvoorkomend aandachtspunt is dat een woning in werkelijkheid anders kan zijn dan op papier.

Denk bijvoorbeeld aan:

• dichtgebouwd terras;
• extra slaapkamer;
• zwembad;
• garage;
• berging;
• aanbouw;
• uitgebreid woonoppervlak.

Dat een constructie fysiek bestaat betekent niet automatisch dat deze correct in alle relevante registers en vergunningen is verwerkt.

Laat opvallende verschillen daarom onderzoeken voordat je koopt.

Dit is extra belangrijk bij vrijstaande woningen, landhuizen en oudere woningen waar door de jaren heen verschillende aanpassingen zijn gedaan.

Onderzoek de stedenbouwkundige situatie

Naast eigendom en lasten is de stedenbouwkundige situatie belangrijk.

Controleer of relevante bebouwing en verbouwingen legaal zijn en of er geen procedures of beperkingen spelen die voor jouw aankoop van belang zijn.

Welke documenten en controles nodig zijn hangt af van de woning, ouderdom, gemeente en autonome regio.

Bij twijfel kan gespecialiseerde juridische en technische controle nodig zijn.

Koop je een woning met zichtbare uitbreidingen, een zwembad of bijgebouwen, neem dan niet automatisch aan dat alles is vergund omdat het al jaren bestaat.

Controleer ook de fysieke staat van de woning

Een juridische controle zegt niet of het dak lekt of de fundering problemen heeft.

Laat daarom ook de fysieke staat beoordelen wanneer daar aanleiding toe is.

Let bijvoorbeeld op:

• vocht;
• scheuren;
• dak;
• leidingen;
• elektriciteit;
• riolering;
• fundering;
• ramen;
• isolatie;
• airconditioning;
• zwembad;
• terreinmuren.

Bij oudere woningen of woningen met zichtbare gebreken kan een onafhankelijke technische inspectie verstandig zijn.

Een notaris voert geen bouwkundige keuring voor je uit.

Vraag naar het energiecertificaat

Bij verkoop van vastgoed kan een energieprestatiecertificaat, certificado de eficiencia energética, relevant zijn.

Bij geregistreerde nieuwbouw kunnen officiële vastgoedgegevens bovendien informatie bevatten over onder andere het energiecertificaat en relevante bouwdocumentatie.

Controleer welk certificaat voor de betreffende woning beschikbaar hoort te zijn en vraag het op voordat je de aankoop afrondt.

Een appartement kopen vraagt extra controle

Koop je een appartement of een woning binnen een comunidad de propietarios, dan koop je niet alleen je privégedeelte.

Je krijgt ook te maken met de gemeenschap van eigenaren.

Controleer daarom:

• maandelijkse of jaarlijkse gemeenschapsbijdragen;
• achterstallige betalingen;
• geplande grote werkzaamheden;
• recente vergaderingen;
• goedgekeurde extra bijdragen;
• regels van de gemeenschap;
• eventuele beperkingen die relevant zijn voor het gebruik van de woning.

Extra bijdragen voor grote werkzaamheden worden in Spanje vaak derramas genoemd.

Controleer schulden aan de comunidad

Achterstallige gemeenschapsbijdragen verdienen bijzondere aandacht.

Volgens de Spaanse Ley de Propiedad Horizontal is het vastgoed zelf onder voorwaarden verbonden aan bepaalde onbetaalde gemeenschapsbijdragen van de vorige eigenaar. De wettelijke aansprakelijkheid via het vastgoed strekt zich uit tot de verschuldigde bedragen van het lopende jaar en de drie voorafgaande kalenderjaren.

Bij de openbare overdrachtsakte moet de verkoper verklaren of de gemeenschapskosten zijn betaald en in beginsel een certificaat over de schuldpositie overleggen, tenzij de koper hem uitdrukkelijk van die verplichting ontslaat.

Laat je niet zomaar van deze controle afbrengen.

Lees notulen van de comunidad

Een woning kan volledig schuldenvrij zijn terwijl er toch grote uitgaven aankomen.

Vraag daarom indien relevant recente notulen van de eigenaarsvergaderingen op.

Daarin kun je bijvoorbeeld zien of wordt gesproken over:

• nieuwe lift;
• gevelrenovatie;
• dakwerkzaamheden;
• zwembadrenovatie;
• toegankelijkheidsmaatregelen;
• juridische conflicten;
• grote onderhoudsprojecten.

Zo kun je beter inschatten welke toekomstige lasten mogelijk op jou als nieuwe eigenaar afkomen.

Een reservering is niet zomaar vrijblijvend

Wanneer je een woning wilt kopen, kan een makelaar of verkoper vragen om een reserveringsbedrag.

Daarmee wordt de woning bijvoorbeeld tijdelijk van de markt gehaald.

Lees het reserveringsdocument volledig voordat je betaalt.

Controleer minimaal:

• wie het geld ontvangt;
• waarom je betaalt;
• hoe lang de reservering geldt;
• onder welke voorwaarden je geld terugkrijgt;
• wat er gebeurt als juridische controles problemen opleveren;
• wat er gebeurt als je financiering niet rondkomt;
• welke woning exact wordt gereserveerd;
• welke prijs is afgesproken.

Betaal niet alleen omdat je bang bent dat iemand anders de woning koopt.

Het contrato de arras

Bij Spaanse woningverkopen wordt vaak een privécontract gebruikt waarin een aanbetaling wordt gedaan. Dit wordt vaak een contrato de arras genoemd.

Zo’n contract kan belangrijke juridische gevolgen hebben.

De exacte gevolgen hangen af van de formulering en het type afspraak.

Laat daarom niet alleen naar het bedrag kijken, maar naar het volledige contract.

Het Spaanse notariaat adviseert kopers expliciet om advies te vragen vóór het ondertekenen van documenten of het overmaken van geld, ook wanneer het om een aanbetaling of señal gaat.

Zet ontbindende voorwaarden schriftelijk vast

Vertrouw niet op mondelinge afspraken wanneer een bepaalde voorwaarde essentieel is.

Heb je bijvoorbeeld financiering nodig, dan kan het belangrijk zijn dat in het contract staat wat er gebeurt wanneer je hypotheek niet wordt goedgekeurd.

Hetzelfde geldt wanneer de aankoop afhankelijk is van:

• juridische controle;
• verwijdering van een hypotheek;
• legalisatie van een bouwwerk;
• oplevering van bepaalde documenten;
• verkoop van een andere woning.

Welke clausules geschikt zijn hangt af van jouw situatie.

Laat belangrijke voorwaarden daarom vóór ondertekening controleren en schriftelijk opnemen.

Zorg dat je begrijpt wat je ondertekent

Onderteken geen Spaans contract waarvan je de inhoud niet volledig begrijpt.

Dat lijkt vanzelfsprekend, maar tijdens een woningkoop kan de druk hoog zijn.

Een vertaling kan helpen, maar juridische interpretatie en vertaling zijn niet hetzelfde.

Laat daarom zo nodig zowel de taal als de juridische inhoud professioneel beoordelen.

Voor officiële documenten en vertalingen kun je ook onze gids documenten legaliseren voor Spanje raadplegen.

Een NIE voor de aankoop

Als buitenlandse koper krijg je bij de aankoop van Spaans vastgoed te maken met je NIE, het Número de Identidad de Extranjero.

Dit nummer wordt gebruikt bij uiteenlopende juridische en fiscale handelingen in Spanje.

Regel dit daarom tijdig wanneer je serieus een woning gaat kopen.

Hoe de aanvraag werkt behandelen we uitgebreid in onze complete gids over het NIE nummer aanvragen in Spanje.

Een NIE is overigens geen bewijs dat je in Spanje woont of verblijfsrecht hebt. Dat zijn afzonderlijke onderwerpen.

Financiering vooraf onderzoeken

Heb je een hypotheek nodig, wacht dan niet tot je al een bindend koopcontract hebt getekend voordat je voor het eerst met banken spreekt.

Onderzoek vooraf:

• hoeveel je kunt financieren;
• welk eigen vermogen nodig is;
• welke documenten de bank verlangt;
• hoe inkomsten worden beoordeeld;
• welke looptijd mogelijk is;
• welke bijkomende kosten je uit eigen middelen moet betalen.

Voor kopers die inkomen uit Nederland of België hebben kan de beoordeling anders verlopen dan voor iemand die in Spanje werkt.

Een financieringsvoorbehoud bestaat niet automatisch alleen omdat je een hypotheek nodig hebt. Zorg dat noodzakelijke voorwaarden in je overeenkomst staan.

Hypotheek en notariële informatie

Wanneer je in Spanje een hypotheek afsluit, gelden specifieke regels rond de precontractuele informatie.

De Spaanse overheid vermeldt dat de wet bij een hypothecaire lening een voorafgaande notariële akte voorschrijft waarin de consument informatie krijgt over de voorwaarden van de hypotheek.

Behandel hypotheek en woningkoop dus als twee nauw samenhangende, maar afzonderlijke trajecten.

De escritura pública bij de notaris

De uiteindelijke koop wordt in de normale praktijk vastgelegd in een openbare notariële akte, de escritura pública de compraventa.

De Spaanse overheid noemt het formaliseren van woningkoop in een openbare akte bij de notaris de gebruikelijke regel.

Tijdens het notariële proces controleert de notaris onder andere juridische aspecten van de transactie.

Het Spaanse notariaat noemt daarbij bijvoorbeeld:

• identiteit en handelingsbekwaamheid van partijen;
• bevoegdheid om te verkopen;
• eigendomstitel van de verkoper;
• bepaalde lasten;
• relevante verklaringen rond de woning.

De notaris is een onafhankelijke publieke functionaris. Hij is niet hetzelfde als een persoonlijke advocaat die uitsluitend jouw belangen behartigt.

Je kunt zelf een notaris kiezen

Als koper heb je in Spanje in veel gevallen het recht een notaris te kiezen.

Je hoeft dus niet automatisch uitsluitend de notaris te gebruiken die door een makelaar, projectontwikkelaar of verkoper wordt voorgesteld.

Het Spaanse notariaat benadrukt het recht van de consument om een notaris te kiezen.

Kies indien gewenst een notaris met ervaring met internationale kopers of een taal waarin je goed kunt communiceren.

Controleer de betaalwijze vóór de overdracht

Bij de overdracht moet duidelijk zijn hoe het resterende aankoopbedrag wordt betaald.

Wacht niet tot de ochtend van de notarisafspraak om dit uit te zoeken.

Bespreek vooraf met bank, notaris en eventuele adviseur:

• betaalmethode;
• vereiste bankdocumenten;
• herkomst van middelen;
• betalingsbewijzen;
• eventuele aflossing van bestaande hypotheek;
• wie welk bedrag ontvangt.

Internationale bankoverschrijvingen kunnen limieten, verificatie of aanvullende controles hebben.

Zorg daarom dat het geld tijdig beschikbaar is zonder onnodig vroeg grote bedragen naar derden over te maken.

Na de ondertekening is de administratie nog niet helemaal klaar

Na het tekenen van de escritura moeten nog verschillende zaken worden afgehandeld.

Denk onder andere aan:

• betaling of aangifte van toepasselijke belastingen;
• inschrijving van de eigendom;
• verwerking van kadastrale gegevens;
• nutscontracten;
• verzekering;
• comunidad de propietarios.

Welke belasting geldt hangt onder andere af van het soort woning en de regio. Daarom behandelen we bedragen en percentages niet in deze algemene aankoopgids.

Schrijf de woning in het Registro de la Propiedad in

Na de notariële aankoopakte en de fiscale afhandeling kan de nieuwe eigendom in het Registro de la Propiedad worden ingeschreven.

De Spaanse overheid omschrijft deze inschrijving als vrijwillig, maar sterk aanbevolen vanwege de juridische bescherming die registratie geeft.

De openbare akte is bovendien nodig om de nieuwe eigendom in het Registro de la Propiedad te kunnen laten inschrijven.

Controleer na afronding dat de registratie daadwerkelijk correct is verwerkt.

Controleer daarna ook de kadastrale gegevens

De eigendomsregistratie en het Catastro zijn verschillende systemen.

Notarissen en registradores geven onder bepaalde voorwaarden gegevens over eigendomsoverdrachten door aan het Catastro. Wanneer de relevante gegevens en referencia catastral correct zijn verwerkt, hoeft een koper daarom niet in iedere situatie zelf een afzonderlijke kadastrale aangifte te doen.

Controleer na de aankoop wel of de gegevens uiteindelijk correct zijn.

Nutsvoorzieningen en verzekeringen overzetten

Na de aankoop moeten praktische contracten worden geregeld.

Denk aan:

• elektriciteit;
• water;
• gas indien aanwezig;
• internet;
• woningverzekering;
• comunidad.

Vraag de verkoper tijdig naar recente facturen en contractgegevens.

Controleer bij nutsvoorzieningen ook meterstanden rond het moment van overdracht.

Daarmee verklein je de kans op discussie over verbruik vóór en na de aankoop.

Nieuwbouw vraagt aanvullende controles

Bij een nieuwbouwwoning, zeker wanneer je vóór voltooiing koopt, zijn andere risico’s relevant dan bij bestaande bouw.

De Spaanse overheid adviseert onder andere te controleren:

• of de projectontwikkelaar bestaat en correct is geregistreerd;
• of de grond op naam van de ontwikkelaar staat;
• of de bouw door de gemeente is toegestaan;
• hoe vooruitbetalingen worden behandeld;
• welke bouwdocumentatie beschikbaar is.

Koop je sobre plano, op plan, behandel dat daarom als een apart aankooptraject en niet alsof je een volledig bestaande woning koopt.

Zelf kopen of professionele begeleiding inschakelen

Het is niet verplicht om voor iedere woningkoop dezelfde professionals in te schakelen.

Toch kan onafhankelijke begeleiding verstandig zijn wanneer je niet bekend bent met het Spaanse recht of de taal.

Afhankelijk van de situatie kun je denken aan:

• advocaat;
• technisch architect;
• bouwkundige;
• fiscalist;
• hypotheekadviseur;
• vertaler.

Kies bij voorkeur iemand die onafhankelijk van de verkopende partij jouw positie beoordeelt.

Vraag vooraf duidelijk welke controles binnen de opdracht vallen.

Een term als “juridische begeleiding” zegt op zichzelf niet welke registers, vergunningen of contracten daadwerkelijk worden gecontroleerd.

Veelgemaakte fouten bij een huis kopen in Spanje

Een veelgemaakte fout is verliefd worden op een woning en vervolgens te snel geld betalen om hem niet kwijt te raken.

Neem eerst de tijd om de juridische basis te controleren.

Een tweede fout is alleen kijken naar de koopprijs. Belastingen en bijkomende kosten moeten ook uit je beschikbare budget worden betaald.

Ook wordt te vaak aangenomen dat iedere verbouwing legaal is omdat deze al jaren bestaat.

Een andere fout is een nota simple opvragen, maar vervolgens niet controleren of de fysieke woning overeenkomt met de geregistreerde en kadastrale situatie.

Bij appartementen wordt daarnaast soms nauwelijks naar de comunidad gekeken, terwijl toekomstige derramas of achterstallige bijdragen financieel belangrijk kunnen zijn.

Tot slot is het onverstandig om een Spaans contract te ondertekenen waarvan je niet volledig begrijpt welke verplichtingen en gevolgen erin staan.

Veelgestelde vragen over een huis kopen in Spanje

Huis kopen in Spanje: samengevat

Een huis kopen in Spanje begint niet bij de notaris, maar bij de controles vóórdat je geld betaalt of een bindend contract tekent.

Vraag een actuele nota simple op en controleer wie eigenaar is, welke lasten op het vastgoed rusten en of de woning overeenkomt met de geregistreerde en kadastrale gegevens.

Bij appartementen moet je ook de comunidad de propietarios onderzoeken, inclusief schulden, bijdragen, notulen en mogelijke toekomstige derramas.

Lees reserveringscontracten en contratos de arras zorgvuldig en leg belangrijke voorwaarden schriftelijk vast. Heb je financiering nodig, onderzoek die voordat je onvoorwaardelijke verplichtingen aangaat.

De definitieve verkoop wordt doorgaans bij de notaris vastgelegd in de escritura pública. Daarna volgen onder andere de fiscale afhandeling en de registratie van de nieuwe eigendom.

Wil je professionele begeleiding bij het kopen van een woning? Via HolaGids vind je Nederlandstalige makelaars, advocaten en vastgoedspecialisten in Spanje die kunnen helpen bij het zoeken, controleren en aankopen van Spaans vastgoed.