Contrato de arras in Spanje: uitleg voor kopers

Heb je een woning in Spanje gevonden en zijn koper en verkoper het eens over de belangrijkste voorwaarden, dan krijg je vaak al vóór de notaris een contrato de arras voorgelegd.

Daarbij betaalt de koper doorgaans een bedrag aan de verkoper als onderdeel van de afspraken over de toekomstige aankoop.

Zo’n betaling wordt soms voorgesteld als een eenvoudige manier om de woning “vast te zetten”. Juridisch kan het document echter veel verder gaan. Een privécontract is in Spanje niet vrijblijvend alleen omdat er nog geen notariële koopakte is getekend.

Het Spaanse notariaat benadrukt dat een privécontract rechtsgeldig kan zijn en dat partijen na ondertekening in beginsel aan de inhoud ervan gebonden zijn. Een arrascontract is bovendien niet verplicht.

Daarom moet je vóór ondertekening niet alleen controleren hoeveel je betaalt, maar vooral wat voor soort arras zijn afgesproken, aan welke voorwaarden de koop is gekoppeld en wat er gebeurt wanneer de aankoop niet doorgaat.

Een contrato de arras is een privéovereenkomst

Een contrato de arras wordt normaal gesproken vóór de definitieve notariële overdracht gesloten.

Het is een overeenkomst tussen koper en verkoper waarin afspraken rond de woningkoop worden vastgelegd en waarbij de koper doorgaans een bedrag betaalt dat later met de koopprijs wordt verrekend.

Zo’n contract kan onder andere bepalen:

• welke woning wordt verkocht;
• wie koper en verkoper zijn;
• welke koopprijs is afgesproken;
• hoeveel als arras wordt betaald;
• hoe en wanneer het resterende bedrag wordt betaald;
• wanneer de notariële overdracht moet plaatsvinden;
• welke voorwaarden nog vervuld moeten worden;
• wat er gebeurt wanneer een partij niet verdergaat.

Het Spaanse notariaat noemt onder andere identiteit van partijen, omschrijving van het vastgoed, koopprijs, betaalwijze, registrale en kadastrale gegevens en het geplande moment van de notariële overdracht als belangrijke elementen van zo’n overeenkomst.

Een arrascontract is niet verplicht

Je hoeft volgens de algemene Spaanse regels niet eerst een contrato de arras te tekenen om later een woning te kunnen kopen.

Het document wordt in de praktijk wel veel gebruikt.

Het Spaanse notariaat omschrijft het als een veelvoorkomend privécontract voorafgaand aan de openbare koopakte, maar benadrukt dat het niet verplicht is.

Laat je daarom niet onder druk zetten met de mededeling dat “iedereen in Spanje dit onmiddellijk moet tekenen”.

De relevante vraag is niet of arras gebruikelijk zijn, maar of de voorwaarden van het voorgestelde contract voor jouw situatie aanvaardbaar zijn.

Niet iedere aanbetaling geeft automatisch hetzelfde recht om af te haken

Een van de belangrijkste misverstanden is dat iedere betaling die “arras” of “señal” wordt genoemd automatisch betekent:

• koper haakt af en verliest het bedrag;
• verkoper haakt af en betaalt het dubbele terug.

Dat is te simpel.

De juridische gevolgen hangen af van wat partijen daadwerkelijk zijn overeengekomen en hoe het contract is geformuleerd.

De Spaanse rechtspraak behandelt arras penitenciales als uitzonderlijk. Uit officiële juridische bronnen blijkt dat voor dit type arras duidelijk moet blijken dat partijen daadwerkelijk het recht wilden creëren om tegen verlies of dubbele terugbetaling van de arras van het contract af te zien. Als die bedoeling niet duidelijk is, mag niet zomaar worden aangenomen dat artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek van toepassing is.

Lees daarom altijd de volledige clausule, niet alleen het woord arras in de titel.

Arras confirmatorias

Arras confirmatorias bevestigen in essentie dat er een overeenkomst is gesloten en dat een bedrag vooruit op de koopprijs wordt betaald.

Het bedrag werkt dan als onderdeel van de uitvoering van het contract.

Dat betekent niet automatisch dat een koper eenvoudig van de koop kan afzien door alleen de aanbetaling kwijt te raken.

Officiële Spaanse juridische bronnen beschrijven confirmatoire arras als een bevestiging van het bestaan van de overeenkomst en als een vooruitbetaling op de koopprijs.

Wat bij niet nakomen kan worden gevorderd hangt vervolgens af van het contract en de algemene regels over contractuele verplichtingen en wanprestatie.

Arras penitenciales

Bij arras penitenciales spreken partijen juist een mogelijkheid tot terugtreden af.

Artikel 1454 van het Spaanse Código Civil bepaalt dat wanneer dergelijke arras in de koopovereenkomst zijn overeengekomen, de koper kan terugtreden door de arras te verliezen en de verkoper door het dubbele terug te betalen.

Praktisch betekent dit bij correct overeengekomen arras penitenciales:

De koper trekt zich terug: het betaalde bedrag gaat verloren.

De verkoper trekt zich terug: de verkoper betaalt in beginsel tweemaal het overeengekomen arrasbedrag terug.

Het cruciale punt is dat duidelijk moet blijken dat partijen werkelijk deze functie aan de betaling hebben gegeven.

Arras penales

Daarnaast wordt juridisch onderscheid gemaakt met arras penales.

Die hebben vooral een functie als garantie of vooraf afgesproken sanctie bij niet nakomen.

De precieze juridische gevolgen kunnen verschillen van zowel confirmatoire als penitentiële arras.

Officiële juridische publicaties onderscheiden daarom drie categorieën: confirmatorias, penales en penitenciales.

Voor een koper is het vooral belangrijk om niet zelf op basis van de titel te bepalen in welke categorie een contract valt.

Laat de feitelijke clausules beoordelen wanneer de gevolgen bij niet nakomen belangrijk zijn.

De formulering van het contract is doorslaggevend

Bij arras gaat het niet alleen om terminologie.

Een contract kan bovenaan bijvoorbeeld “contrato de arras” vermelden, terwijl de inhoud onduidelijk is over het recht om terug te treden.

De Spaanse Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública heeft in een officiële beslissing nog eens benadrukt dat arras penitenciales niet zomaar worden vermoed. De bedoeling van partijen moet voldoende duidelijk uit het contract blijken.

Controleer daarom formuleringen over:

• desistimiento, terugtreden;
• incumplimiento, niet nakomen;
• verlies van het betaalde bedrag;
• dubbele terugbetaling;
• schadevergoeding;
• verplichting om alsnog te kopen of verkopen.

Eén verkeerd begrepen clausule kan duizenden euro’s verschil maken.

Controleer de woning vóórdat je arras betaalt

Een belangrijke praktische fout is eerst betalen en daarna pas de juridische situatie van de woning onderzoeken.

Doe dit bij voorkeur andersom.

Controleer vóór ondertekening minstens:

• wie eigenaar is;
• of alle benodigde eigenaren tekenen;
• hypotheken;
• beslagen;
• andere lasten;
• registrale omschrijving;
• relevante kadastrale informatie;
• schulden aan de comunidad indien van toepassing;
• opvallende verbouwingen of uitbreidingen.

Het Spaanse notariaat adviseert kopers expliciet vóór ondertekening te controleren wie verkoopt, welke lasten bestaan en of gemeenschapsbijdragen zijn voldaan.

De volledige aankoopcontrole behandelen we in Huis kopen in Spanje: stappenplan voor kopers.

Controleer wie het contract ondertekent

Het moet duidelijk zijn wie zich als verkoper aan de transactie bindt.

Staat een woning bijvoorbeeld op naam van twee eigenaren, dan kan het problematisch zijn wanneer slechts één persoon zonder passende bevoegdheid het contract tekent.

Controleer daarom:

• geregistreerde eigenaar of eigenaren;
• identiteitsgegevens;
• eventuele vertegenwoordiging;
• volmacht;
• gegevens van een onderneming wanneer een rechtspersoon verkoopt.

Het Spaanse notariaat wijst erop dat bij bestaande woningen alle relevante eigenaren moeten worden meegenomen en dat een vertegenwoordiger over voldoende bevoegdheid moet beschikken.

Beschrijf de woning nauwkeurig

Het arrascontract moet duidelijk maken welk vastgoed wordt gekocht.

Gebruik daarvoor niet alleen een commerciële omschrijving zoals “villa in Alicante”.

Neem waar passend ook identificerende informatie op, bijvoorbeeld:

• volledig adres;
• registrale gegevens;
• referencia catastral;
• garageplaats;
• berging;
• perceel;
• andere onderdelen die in de koop zijn inbegrepen.

Dit is vooral belangrijk wanneer verschillende registrale eenheden samen worden verkocht.

Leg de volledige koopprijs vast

In het contract moet duidelijk zijn welke prijs koper en verkoper hebben afgesproken.

Daarnaast moet blijken hoeveel al wordt betaald en welk bedrag later resteert.

Het Spaanse notariaat adviseert uitdrukkelijk de echte overeengekomen prijs te documenteren en geen lagere fictieve prijs vast te leggen.

Leg ook vast hoe eerdere reserveringsbedragen worden behandeld.

Als je bijvoorbeeld al €3.000 als reservering hebt betaald en daarna nog arras betaalt, moet duidelijk zijn of die eerste betaling onderdeel vormt van het totale bedrag.

Er bestaat geen universeel verplicht percentage voor arras

Je hoort regelmatig dat arras “altijd 10 procent” van de koopprijs bedragen.

Gebruik dat niet als juridische regel.

Partijen kunnen een bedrag overeenkomen binnen de toepasselijke contractuele grenzen.

Hoe groot het bedrag verstandig is hangt af van de koop, risico’s en onderhandelingen.

Juist omdat de gevolgen bij bepaalde arras groot kunnen zijn, moet je eerst begrijpen wat er gebeurt met het bedrag wanneer de transactie niet doorgaat.

Een hoger percentage vergroot niet alleen de zekerheid voor de verkoper, maar ook het financiële risico voor de koper.

Financiering expliciet regelen

Heb je een hypotheek nodig, dan verdient dit bijzondere aandacht.

Neem niet automatisch aan dat je het arrasbedrag terugkrijgt wanneer de bank je hypotheek afwijst.

Onder het algemene Spaanse burgerlijk recht moet je hiervoor vooral naar het contract en de toepasselijke regels kijken.

Wil je alleen kopen wanneer financiering wordt goedgekeurd, laat dan vóór ondertekening beoordelen hoe dit in het contract moet worden opgenomen.

Denk bijvoorbeeld aan:

• welk financieringsbedrag nodig is;
• binnen welke termijn financiering moet worden aangevraagd;
• wat als de bank minder financiert dan verwacht;
• welk bewijs van afwijzing nodig is;
• wat er met de arras gebeurt na afwijzing.

Voor het financieringsproces zelf kun je Hypotheek aanvragen in Spanje: zo werkt het raadplegen.

Catalonië kent een specifieke regel over financiering

Koop je vastgoed in Catalonië, dan is extra aandacht nodig omdat daar eigen civielrechtelijke regels voor woningkoop gelden.

Artikel 621-49 van het Catalaanse Burgerlijk Wetboek bepaalt dat wanneer in de koopovereenkomst is voorzien dat de prijs geheel of gedeeltelijk door een kredietinstelling wordt gefinancierd, de koper onder voorwaarden kan terugtreden wanneer de aangewezen kredietverstrekker de financiering weigert. Dit geldt behoudens andersluidende afspraak en niet wanneer de weigering voortkomt uit nalatigheid van de koper.

Dat is een belangrijk voorbeeld van waarom je niet zonder meer één standaard arrascontract voor heel Spanje moet gebruiken.

Ook de regels over arras zijn in Catalonië explicieter

Het Catalaanse Burgerlijk Wetboek bepaalt uitdrukkelijk dat een betaling door de koper in beginsel wordt beschouwd als arras confirmatorias.

Arras penitenciales moeten daar expliciet worden afgesproken.

Hetzelfde artikel bepaalt bij overeengekomen penitentiële arras dat de koper deze bij terugtreden verliest en de verkoper ze bij eigen terugtreden dubbel moet terugbetalen.

Bij bepaalde vastgoedtransacties kunnen penitentiële arras die maximaal zes maanden zijn overeengekomen en bij een notaris zijn gedeponeerd bovendien in het Registro de la Propiedad worden vermeld.

Koop je in Catalonië, laat het contract dus beoordelen aan de hand van het Catalaanse recht.

Geef juridische controles voldoende tijd

Het contract bevat meestal een datum of uiterste termijn voor de definitieve overdracht.

Maak die termijn niet onnodig krap.

Er kan tijd nodig zijn voor:

• hypotheekaanvraag;
• taxatie;
• juridische controle;
• correctie van registrale gegevens;
• hypotheekdoorhaling van de verkoper;
• documenten vanuit het buitenland;
• volmacht;
• voorbereiding van de notariële akte.

Leg vast wat er gebeurt als een probleem niet binnen de oorspronkelijke termijn opgelost kan worden.

Een mondelinge afspraak om “later wel een week extra te geven” is minder veilig dan een schriftelijke regeling.

Maak onderscheid tussen een reservering en arras

Voordat een volledig arrascontract wordt getekend, vragen sommige makelaars eerst een kleiner reserveringsbedrag.

Een reserveringsdocument en een contrato de arras zijn niet automatisch hetzelfde.

Controleer bij een reservering:

• wie het geld ontvangt;
• waarom het wordt betaald;
• hoelang de woning van de markt gaat;
• onder welke omstandigheden het bedrag wordt terugbetaald;
• of het bedrag later wordt verrekend;
• welke juridische controles nog mogen plaatsvinden.

Ga niet alleen af op woorden als reserva, señal of arras.

De inhoud bepaalt welke verplichtingen ontstaan.

Betaal niet zonder duidelijke ontvangst en bestemming

Maak duidelijk naar welke rekening het arrasbedrag gaat.

Controleer bijvoorbeeld:

• naam van de rekeninghouder;
• relatie van die persoon of onderneming tot de transactie;
• bedrag;
• betaalreden;
• woning waarop de betaling betrekking heeft.

Bewaar bankbewijs en getekend contract.

Betaal geen aanzienlijk bedrag uitsluitend op basis van mondelinge instructies zonder dat duidelijk is op grond van welke overeenkomst je betaalt.

Leg vast wat met bestaande lasten gebeurt

Staat er nog een hypotheek op de woning, dan hoeft dat de koop niet onmogelijk te maken.

Het contract moet wel aansluiten op de afgesproken afwikkeling.

Leg waar nodig vast:

• of de woning vrij van bepaalde lasten moet worden geleverd;
• welke hypotheek wordt afgelost;
• wanneer dat gebeurt;
• wie daarvoor verantwoordelijk is;
• wat er gebeurt wanneer doorhaling niet tijdig mogelijk blijkt.

Een vergelijkbare aanpak geldt bij andere problemen die vóór de notaris moeten worden opgelost.

Neem relevante meubels en inventaris op

Wordt een woning gemeubileerd verkocht, voorkom dan discussie over wat onderdeel is van de koop.

Een formulering als “gemeubileerd” kan te vaag zijn.

Maak eventueel een inventarislijst voor:

• meubels;
• apparatuur;
• verlichting;
• tuinmeubelen;
• zwembadapparatuur;
• andere waardevolle onderdelen.

Foto’s kunnen helpen.

Zo voorkom je dat bij sleuteloverdracht blijkt dat koper en verkoper verschillende verwachtingen hadden.

Bepaal de datum voor de notaris

Het arrascontract vermeldt doorgaans een uiterste datum waarop de openbare koopakte moet worden ondertekend.

Die datum is belangrijk.

Controleer vóór ondertekening of er genoeg tijd is voor jouw voorbereiding.

Heb je een hypotheek nodig, dan moet je bijvoorbeeld rekening houden met de Spaanse hypotheekprocedure en de wettelijke informatieperiode voordat de hypotheekakte kan worden getekend.

De planning van arras, hypotheek en koopakte moet dus op elkaar aansluiten.

Leg vast wat gebeurt bij vertraging

Niet iedere vertraging betekent dat een partij bewust van de koop afziet.

Denk bijvoorbeeld aan:

• ontbrekende bankdocumentatie;
• vertraagde hypotheek;
• administratieve correctie;
• probleem met een volmacht;
• onverwachte registrale kwestie.

Een goed contract maakt duidelijk welke situaties tot uitstel kunnen leiden en wanneer daadwerkelijk sprake is van niet nakomen.

Vooral bij een internationale koper is dit belangrijk omdat documenten uit Nederland of België soms extra formaliteiten vereisen.

Meer daarover lees je in documenten legaliseren voor Spanje.

Ontbindende voorwaarden moeten concreet zijn

Wil je alleen kopen wanneer aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, laat die voorwaarden nauwkeurig formuleren.

Bijvoorbeeld:

• verkrijgen van voldoende financiering;
• bevredigende juridische controle;
• verwijdering van een specifieke last;
• legalisatie van een bouwwerk;
• levering van een noodzakelijk document;
• verkoop van een andere woning.

Schrijf niet alleen “onder voorbehoud van financiering” wanneer onduidelijk blijft wat voldoende financiering inhoudt en wanneer je daarop een beroep mag doen.

Hoe concreter de afspraak, hoe kleiner de ruimte voor discussie.

Wat gebeurt er wanneer de koper afhaakt?

Dat hangt af van het type arras en de contracttekst.

Bij correct overeengekomen arras penitenciales kan de koper gebruikmaken van het afgesproken recht om terug te treden en de arras verliezen. Artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek beschrijft deze constructie.

Bij andere arrasvormen kunnen de gevolgen anders zijn.

De verkoper kan bij een bindende koopovereenkomst bijvoorbeeld andere contractuele rechten hebben dan alleen het houden van het betaalde bedrag.

Neem daarom nooit zonder juridische beoordeling aan dat “het ergste wat kan gebeuren” alleen verlies van de aanbetaling is.

Wat gebeurt er wanneer de verkoper afhaakt?

Ook dit hangt af van het contract.

Bij arras penitenciales geldt in beginsel dat de verkoper die gebruikmaakt van het overeengekomen recht om terug te treden het dubbele van de arras terugbetaalt.

Dat betekent bijvoorbeeld dat bij €15.000 aan penitentiële arras niet alleen de oorspronkelijke €15.000 wordt terugbetaald, maar in totaal €30.000.

Maar ook hier geldt: alleen wanneer de betreffende regeling daadwerkelijk van toepassing is.

Dubbel terugbetalen betekent niet automatisch dat iedere verkoper vrij kan annuleren

De bekende regel van dubbele terugbetaling wordt soms verkeerd uitgelegd alsof iedere verkoper altijd eenvoudig een interessantere koper kan kiezen zolang hij maar tweemaal de aanbetaling terugbetaalt.

Dat hangt af van de aard van de overeenkomst.

Juist omdat arras penitenciales als uitzonderlijk worden behandeld, moet uit het contract duidelijk blijken dat partijen deze mogelijkheid tot terugtreden hebben willen overeenkomen.

Bij confirmatoire of andere bindende afspraken kan de juridische positie anders zijn.

Laat je hypotheekaanvraag aansluiten op het arrascontract

Wanneer financiering nodig is, moet je direct na ondertekening voortvarend handelen.

Lever documenten op tijd aan en reageer snel op verzoeken van de bank.

Als je contract een financieringsvoorwaarde bevat, kunnen termijnen en bewijsvereisten belangrijk zijn.

Bewaar daarom:

• hypotheekaanvraag;
• correspondentie;
• documenten die je hebt ingediend;
• besluit van de bank;
• eventuele formele afwijzing.

Dat is vooral belangrijk wanneer terugbetaling van de arras afhankelijk is van aantoonbare weigering door een kredietverstrekker.

Onderteken geen contract dat je niet begrijpt

Een Nederlandstalige samenvatting van een makelaar is niet hetzelfde als het juridische contract.

De Spaanse tekst die je ondertekent kan uiteindelijk bepalend zijn.

Laat daarom uitleggen wat termen betekenen zoals:

• arras confirmatorias;
• arras penitenciales;
• incumplimiento;
• desistimiento;
• resolución;
• condición suspensiva;
• cargas;
• libre de gravámenes.

Heb je een vertaling nodig, zorg dan dat je ook juridisch begrijpt wat de bepalingen doen.

Een notaris kan al vóór de koopakte adviseren

Je hoeft niet te wachten tot de definitieve overdracht om vragen aan een Spaanse notaris te stellen.

Het Spaanse notariaat adviseert woningkopers juist om vóór het tekenen of betalen advies te vragen.

Bij een complexe transactie kan daarnaast onafhankelijke juridische begeleiding verstandig zijn.

Het doel is dat je de verplichtingen begrijpt voordat het contract bindend wordt, niet nadat er een conflict is ontstaan.

Een contrato de arras bij nieuwbouw

Bij nieuwbouw kunnen vooruitbetalingen een andere context hebben dan bij de koop van een bestaande woning tussen particulieren.

Wanneer je koopt van een projectontwikkelaar, kunnen specifieke regels gelden rond bedragen die vóór oplevering worden betaald.

Het Spaanse notariaat wijst er bijvoorbeeld op dat bij woningen in aanbouw bescherming van vooruitbetalingen relevant kan zijn.

Gebruik daarom niet zonder meer hetzelfde model als bij een bestaande woning van een particuliere verkoper.

Veelgemaakte fouten bij een contrato de arras

Een veelgemaakte fout is denken dat alle arras automatisch penitentiële arras zijn.

Dat is juridisch niet juist. De Spaanse rechtspraak behandelt het recht om via artikel 1454 terug te treden restrictief.

Een tweede fout is betalen voordat eigenaar en lasten zijn gecontroleerd.

Ook wordt financiering soms niet in het contract geregeld, terwijl de koper zonder hypotheek niet kan kopen.

Een andere fout is een standaardtermijn voor de notaris accepteren zonder te controleren of hypotheek, documenten en juridische controles binnen die periode haalbaar zijn.

Daarnaast worden mondelinge toezeggingen over meubels, reparaties of legalisatie soms niet opgenomen in het contract.

Tot slot is het riskant om aan te nemen dat alleen de betaalde aanbetaling op het spel staat. De werkelijke gevolgen hangen af van de juridische aard van de afspraken.

Veelgestelde vragen over het contrato de arras in Spanje

Contrato de arras in Spanje: samengevat

Een contrato de arras is geen onschuldige reservering die je zonder gevolgen kunt ondertekenen.

Het is een privéovereenkomst die koper en verkoper juridisch kan binden. Het document is niet verplicht, maar wordt bij Spaanse woningverkopen veel gebruikt.

Het belangrijkste onderscheid is welk soort arras partijen werkelijk overeenkomen.

Bij arras confirmatorias is het betaalde bedrag in essentie een bevestiging van de overeenkomst en vooruitbetaling op de koopprijs. Bij correct overeengekomen arras penitenciales kan de koper terugtreden door de arras te verliezen en de verkoper door het dubbele terug te betalen.

Controleer vóór ondertekening de woning, eigenaar, lasten, koopprijs, financiering, uiterste overdrachtsdatum en gevolgen bij niet nakomen.

Heb je een hypotheek nodig, leg dan niet alleen vast dát de koop afhankelijk is van financiering, maar ook onder welke concrete voorwaarden. In Catalonië kunnen bovendien eigen civielrechtelijke regels gelden.

Wil je een Spaans koopcontract laten controleren voordat je een aanbetaling doet? Via HolaGids vind je Nederlandstalige advocaten en vastgoedspecialisten in Spanje die kunnen helpen bij de juridische beoordeling van een woningkoop.