Wie een huis in Spanje koopt, betaalt meer dan alleen de afgesproken koopprijs. Belastingen vormen meestal de grootste extra kostenpost, maar daarnaast kun je te maken krijgen met notaris, eigendomsregistratie, juridische begeleiding, een gestor en bij financiering ook met een taxatie.
Hoeveel je precies betaalt, hangt onder andere af van het type woning, de autonome regio waar de woning ligt, de fiscale waarde van het vastgoed en de diensten die je zelf inschakelt.
Vooral het verschil tussen een bestaande woning en nieuwbouw is belangrijk. Bij een bestaande woning speelt doorgaans de overdrachtsbelasting ITP een hoofdrol. Bij een nieuwe woning van een projectontwikkelaar betaal je in het algemeen IVA en daarnaast kan AJD verschuldigd zijn. De Spaanse overheid bevestigt dat deze belastingen verschillend worden toegepast en dat de tarieven van ITP en AJD per autonome regio kunnen verschillen.
In deze gids lees je welke kosten je naast de koopprijs kunt verwachten en welke bedragen je vóór het tekenen van een koopcontract moet laten berekenen.
Reken niet alleen met de vraagprijs
Een woning van €250.000 kost je uiteindelijk meer dan €250.000.
Bij het bepalen van je maximale budget moet je daarom onderscheid maken tussen:
- de koopprijs;
- belastingen;
- notariële kosten;
- registratiekosten;
- juridische begeleiding;
- technische controles;
- eventuele gestor;
- hypotheekgerelateerde kosten;
- mogelijke bankkosten;
- kosten direct na de aankoop.
Reserveer deze bijkomende kosten voordat je bepaalt welke koopprijs je werkelijk kunt dragen.
Anders kan een woning die binnen je aankoopbudget lijkt te vallen alsnog te duur blijken zodra belastingen en andere kosten worden toegevoegd.
Bestaande bouw en nieuwbouw worden anders belast
De belangrijkste eerste vraag is of je een bestaande woning of een nieuwe woning koopt.
De Spaanse overheid maakt fiscaal onderscheid tussen een eerste levering door een projectontwikkelaar en latere overdrachten.
Een eerste levering van een nieuwe woning door de projectontwikkelaar valt doorgaans onder de Spaanse btw, IVA.
De aankoop van een bestaande woning van een particulier valt in de normale situatie onder de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, meestal afgekort tot ITP.
Dat verschil heeft grote invloed op je totale aankoopkosten.
ITP bij een bestaande woning
Koop je een bestaande woning van een particuliere verkoper, dan krijg je normaal gesproken te maken met ITP.
ITP staat voor Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
Deze belasting wordt beheerd door de autonome regio waarin de woning ligt. Daardoor bestaat er geen enkel landelijk percentage dat je voor iedere woning in Spanje kunt gebruiken.
De Spaanse overheid bevestigt expliciet dat de tarieven per autonome regio verschillen.
Dat betekent dat dezelfde koopprijs in bijvoorbeeld Andalusië, Valencia of Catalonië tot een andere belastingrekening kan leiden.
Controleer daarom altijd het actuele tarief van de regio waar je daadwerkelijk koopt.
Regionale tarieven en verlaagde tarieven
Autonome regio’s kunnen niet alleen verschillende algemene tarieven hanteren, maar ook bijzondere tarieven of fiscale voordelen.
Dat kan bijvoorbeeld afhangen van:
- aankoopprijs;
- leeftijd;
- handicap;
- gezinsomstandigheden;
- gebruik als hoofdwoning;
- beschermde woning;
- andere regionale voorwaarden.
Ga daarom niet automatisch uit van een percentage dat je bij een andere koper of op een algemeen vastgoedplatform hebt gezien.
Een tarief kan voor een specifieke situatie kloppen en voor jouw aankoop toch onjuist zijn.
Laat vóór ondertekening berekenen welk tarief op jouw concrete woning en persoonlijke situatie van toepassing is.
De belastinggrondslag kan hoger zijn dan je koopprijs
Bij een bestaande woning is niet alleen het belastingpercentage belangrijk.
Ook de waarde waarop dat percentage wordt toegepast verdient aandacht.
Voor vastgoed gebruikt de Spaanse ITP regelgeving in veel gevallen de valor de referencia van het Catastro als belastinggrondslag.
De actuele wet bepaalt dat bij vastgoed in beginsel de referentiewaarde geldt. Wanneer de aangegeven waarde of afgesproken koopprijs hoger is dan die referentiewaarde, wordt de hogere waarde gebruikt.
Een lage koopprijs betekent dus niet automatisch dat je belasting uitsluitend over die lage koopprijs berekent.
De valor de referencia vooraf controleren
De valor de referencia is iets anders dan de gewone valor catastral die je bijvoorbeeld op bepaalde belastingdocumenten kunt zien.
De referentiewaarde wordt door het Catastro vastgesteld en heeft specifieke fiscale toepassingen.
De Dirección General del Catastro bevestigt dat deze waarde onder andere wordt gebruikt voor de belastinggrondslag van vastgoedtransacties die onder ITP en bepaalde onderdelen van AJD vallen.
Controleer deze waarde daarom vóór de aankoop wanneer deze relevant is.
Dat is vooral belangrijk wanneer je een woning voor een opvallend lage prijs koopt.
Een hogere referentiewaarde kan je aankoopbudget beïnvloeden
Stel dat je een bestaande woning koopt voor €180.000, maar dat de toepasselijke referentiewaarde hoger ligt.
Dan kan voor de ITP berekening niet automatisch €180.000 als uitgangspunt worden genomen.
De regelgeving bepaalt dat bij vastgoed de hoogste relevante waarde kan gelden, waaronder de referentiewaarde en een hogere afgesproken of aangegeven waarde.
Hierdoor kan je belastingrekening hoger uitvallen dan je verwachtte op basis van alleen de koopprijs.
Laat dit daarom vóór het tekenen van een bindend contract controleren.
De valor de referencia kan worden betwist
Ben je van mening dat de toegepaste referentiewaarde niet klopt en jouw belangen schaadt, dan bestaan er procedures om die waarde aan te vechten.
De Spaanse wet koppelt de betwisting onder andere aan bezwaar tegen een belastingaanslag of een verzoek tot correctie van een zelf ingediende aangifte.
Dat is specialistische fiscale materie.
Ga bij een groot verschil tussen marktwaarde, koopprijs en referentiewaarde daarom niet zelf improviseren, maar laat vooraf beoordelen welke gevolgen de referentiewaarde heeft.
IVA bij een nieuwe woning
Koop je een nieuwe woning rechtstreeks van een projectontwikkelaar als eerste levering, dan betaal je in de normale situatie geen ITP maar IVA.
Voor woningen is het algemene IVA tarief momenteel 10 procent.
Voor bepaalde sociale woningen met een bijzonder beschermingsregime geldt 4 procent. Voor andere typen vastgoed kunnen andere btw tarieven gelden. De Spaanse overheid vermeldt voor woningen momenteel 10 procent en voor bepaalde beschermde woningen 4 procent.
Controleer wel altijd of de transactie daadwerkelijk als eerste levering voor de btw wordt beschouwd.
Niet iedere relatief nieuwe woning is fiscaal automatisch nieuwbouw.
Wanneer een woning fiscaal als nieuwe woning geldt
Voor de Spaanse btw is vooral relevant of sprake is van een eerste levering door de projectontwikkelaar.
De Spaanse overheid omschrijft als eerste levering onder andere de aankoop van een afgewerkte woning van de ontwikkelaar, met uitzonderingen wanneer de woning vóór de aankoop gedurende een bepaalde periode door anderen is gebruikt.
Vraag bij twijfel daarom niet alleen of de woning “nieuw” wordt genoemd in de advertentie.
Laat bevestigen welke fiscale behandeling op de concrete verkoop van toepassing is.
AJD bij nieuwbouw
Naast IVA krijg je bij de aankoop van nieuwbouw doorgaans ook te maken met Actos Jurídicos Documentados, meestal AJD genoemd.
Ook AJD wordt binnen het regionale belastingstelsel toegepast.
De hoogte verschilt daarom per autonome regio.
De officiële informatie van de Spaanse overheid bevestigt dat ITP en AJD aan de autonome regio’s zijn overgedragen en dat de toepasselijke tarieven per regio verschillen.
Neem bij nieuwbouw dus niet alleen 10 procent IVA op in je berekening.
Laat ook het actuele AJD tarief van jouw regio meenemen.
Nieuwbouw vraagt daardoor een andere kostenberekening
Bij een nieuwe woning bestaat de fiscale aankooprekening in hoofdlijnen uit:
- koopprijs;
- IVA;
- AJD;
- notariële en registrale kosten;
- eventuele juridische begeleiding;
- eventuele hypotheekkosten die voor jouw rekening komen;
- aanvullende controles en diensten.
Bij bestaande bouw bestaat de fiscale component hoofdzakelijk uit ITP in plaats van IVA en AJD op de aankoop.
Dit onderscheid moet je maken voordat je twee woningen puur op vraagprijs vergelijkt.
Een nieuwbouwwoning en bestaande woning met dezelfde koopprijs hebben niet automatisch dezelfde totale aankoopkosten.
Kosten van de notaris
De Spaanse woningkoop wordt normaal gesproken vastgelegd in een openbare akte bij de notaris.
Daar zijn notariskosten aan verbonden.
De tarieven van notarissen zijn gereguleerd. Het Spaanse notariaat geeft aan dat de notariële rechten door de overheid zijn vastgesteld.
Het exacte bedrag hangt van de concrete akte en transactie af.
Gebruik daarom geen willekeurig vast percentage alsof de notariskosten altijd exact hetzelfde deel van de koopprijs bedragen.
Vraag vooraf een raming wanneer je voor je aankoopbudget een nauwkeurige berekening nodig hebt.
Verdeling van notariskosten tussen koper en verkoper
Wie welke onderdelen van de notariële kosten betaalt kan afhangen van wat partijen overeenkomen en van de toepasselijke wettelijke regels.
Het Spaanse notariaat vermeldt dat wanneer niets anders is afgesproken, in algemene zin een onderscheid bestaat tussen de kosten van de oorspronkelijke akte en de kopieën, met mogelijke regionale bijzonderheden.
In de praktijk is het daarom belangrijk om in het koopcontract te controleren welke kosten aan koper en verkoper worden toegerekend.
Ga niet automatisch uit van een universele afspraak die bij iedere woningverkoop hetzelfde is.
Kosten van het Registro de la Propiedad
Na de aankoop wordt de eigendom doorgaans ingeschreven in het Registro de la Propiedad.
Ook daarvoor betaal je registratiekosten.
De tarieven van het eigendomsregister zijn gereguleerd. Het Spaanse notariaat vermeldt dat deze kosten door de overheid zijn vastgesteld.
De exacte rekening hangt af van de akte en de transactie.
Inschrijving is volgens de Spaanse overheid juridisch niet verplicht in iedere gewone koop, maar wordt sterk aanbevolen vanwege de bescherming die registratie aan de eigenaar biedt.
Bij het begroten van een normale woningkoop is het daarom verstandig de registratiekosten gewoon mee te nemen.
Kosten van een advocaat
Veel buitenlandse kopers kiezen ervoor een onafhankelijke advocaat in te schakelen.
Dat honorarium is geen belasting en er bestaat geen uniform wettelijk percentage voor iedere woningkoop.
De prijs kan afhangen van:
- aankoopprijs;
- complexiteit;
- omvang van de juridische controle;
- nieuwbouw of bestaande bouw;
- volmachten;
- onderhandelingen;
- aanvullende fiscale werkzaamheden;
- nazorg na de aankoop.
Vraag daarom vóór de opdracht wat precies in het honorarium is inbegrepen.
“Begeleiding bij aankoop” kan bij de ene dienstverlener alleen documentcontrole betekenen en bij een andere ook onderhandelingen, notaris, belastingafhandeling en registratie.
Controleer of IVA in professionele tarieven is inbegrepen
Wanneer een advocaat, gestor, technisch expert of andere professional een bedrag noemt, controleer dan of IVA al in de prijs zit.
Een offerte van €1.500 exclusief belasting is immers iets anders dan €1.500 inclusief belasting.
Vraag daarom altijd om een duidelijke schriftelijke prijsopgave met:
- honorarium;
- eventuele belasting;
- externe kosten;
- werkzaamheden die zijn inbegrepen;
- werkzaamheden die apart worden gefactureerd.
Dat maakt offertes veel beter vergelijkbaar.
Kosten van een gestor
Een gestor kan administratieve handelingen uitvoeren, bijvoorbeeld rond belastingaangiften en registratie na de koop.
Het inschakelen van een gestor is niet automatisch bij iedere aankoop verplicht.
Sommige kopers regelen deze werkzaamheden via hun advocaat, andere via een bank of afzonderlijke gestor.
Controleer daarom of een gestor rekening brengt voor werkzaamheden die al onderdeel zijn van een ander pakket.
Anders betaal je mogelijk twee dienstverleners voor grotendeels dezelfde afhandeling.
Kosten voor een technische inspectie
Een bouwkundige of technische inspectie is een andere mogelijke kostenpost.
Vooral bij:
- oudere woningen;
- vrijstaande villa’s;
- zichtbare scheuren;
- vochtproblemen;
- zwembaden;
- aanbouwen;
- verbouwde woningen;
- landhuizen
kan technisch onderzoek verstandig zijn.
De prijs hangt af van de woning en de omvang van het onderzoek.
Zie deze kosten niet uitsluitend als een extra last. Een goede technische controle kan juist voorkomen dat je kort na aankoop met veel grotere herstelkosten wordt geconfronteerd.
Kosten voor een architect of technisch expert
Soms heb je meer nodig dan een algemene inspectie.
Een architect of technisch architect kan bijvoorbeeld worden ingeschakeld om:
- oppervlaktes te controleren;
- verbouwingen te beoordelen;
- verschillen met plannen te onderzoeken;
- bouwkundige problemen te analyseren;
- vergunningstechnische vragen te beoordelen.
Deze kosten zijn sterk afhankelijk van de opdracht.
Spreek daarom vooraf duidelijk af of je alleen een inspectie wilt of ook schriftelijke rapportage, dossieronderzoek en advies over mogelijke legalisatie.
Kosten van de nota simple
Tijdens het aankoopproces wordt meestal een actuele nota simple uit het Registro de la Propiedad opgevraagd.
Dat document geeft informatie over onder andere de geregistreerde eigenaar en lasten op het vastgoed.
Aan het aanvragen van registrale informatie kunnen kosten verbonden zijn.
Deze kosten zijn meestal klein vergeleken met de aankoopbelasting, maar horen wel bij de juridische voorbereiding.
Hoe deze controle in het volledige aankoopproces past lees je in Huis kopen in Spanje: stappenplan voor kopers.
Kosten bij een hypotheek
Wanneer je de woning met een Spaanse hypotheek financiert, ontstaan extra kosten.
Sinds de invoering van de Spaanse hypotheekwet uit 2019 is de verdeling van veel hypotheekformaliseringskosten veranderd.
De Banco de España bevestigt dat bij hypotheken waarop deze regels van toepassing zijn de bank de kosten van notaris, registratie, gestor en belastingen rond de hypotheekakte draagt. De klant betaalt de taxatie van de woning en eventueel de notariskosten van een eigen kopie van de hypotheekakte.
Let op: deze verdeling gaat over de hypotheekformaliteiten. Het zijn niet automatisch de kosten van de woningkoop zelf.
Taxatie van de woning bij een hypotheek
Voor een hypotheek heeft de bank een officiële waardebepaling van het vastgoed nodig.
Deze tasación komt bij de huidige hypotheekregels voor rekening van de klant.
De Banco de España bevestigt dat de koper de taxatie betaalt en dat deze moet worden uitgevoerd door een daartoe bevoegde taxateur.
Een taxatie garandeert niet dat de hypotheek wordt goedgekeurd.
De bank beoordeelt daarnaast onder andere je inkomen, schulden, financiële situatie en het gewenste leenbedrag.
Een eigen taxatie kan onder voorwaarden worden gebruikt
Je bent niet per definitie verplicht iedere keer opnieuw een taxatie via de bank te laten uitvoeren.
De Banco de España vermeldt dat banken een geldige taxatie van een erkende taxateur moeten accepteren wanneer deze aan de voorwaarden voldoet en niet verlopen is. De bank mag de taxatie zelf controleren, maar mag voor die controle geen extra bedrag rekenen.
Dat kan nuttig zijn wanneer je verschillende hypotheekaanbieders vergelijkt.
Controleer wel de geldigheidsduur en formele eisen.
Een hypotheek kan nog andere kosten hebben
Naast taxatie kunnen aan een hypotheek andere commerciële kosten verbonden zijn.
De Banco de España noemt bijvoorbeeld een eventuele openingscommissie wanneer die in de aangeboden voorwaarden is opgenomen.
Controleer daarom niet alleen de rente.
Vergelijk ook:
- openingscommissie;
- verplichte of optionele verzekeringen;
- bankrekening;
- betaalproducten;
- andere voorwaarden voor rentekorting;
- totale kosten van de financiering.
Deze kosten staan los van de belasting op de woningaankoop.
De kosten van de hypotheek en koop niet door elkaar halen
Dit is een belangrijk onderscheid.
Bij de woningkoop betaal je onder andere belastingen, registratie en mogelijk kosten voor juridische begeleiding.
Bij de hypotheek spelen afzonderlijke financieringskosten.
Dat de bank bijvoorbeeld de notariskosten van de hypotheekakte draagt betekent niet dat de bank ook jouw aankoopbelasting of de kosten rond de koopakte betaalt.
De Banco de España benadrukt expliciet dat de wettelijke verdeling van hypotheekkosten betrekking heeft op de formalisering van de lening en niet op de woningkoop zelf.
Kosten bij een buitenlandse geldoverschrijving
Betaal je de woning vanuit een Nederlandse of Belgische bankrekening, controleer dan vooraf hoe grote betalingen worden uitgevoerd.
Mogelijke aandachtspunten zijn:
- overschrijvingslimieten;
- verificatie;
- kosten van spoedbetalingen;
- controles op de herkomst van geld;
- timing van de betaling;
- eventuele valutakosten wanneer geld niet in euro wordt aangehouden.
Nederland, België en Spanje gebruiken allemaal de euro, dus bij gewone eurobetalingen speelt geen wisselkoers tussen deze landen.
Banken kunnen wel hun eigen kosten of voorwaarden hebben.
Volmacht kan extra kosten veroorzaken
Kun je niet persoonlijk bij alle stappen aanwezig zijn, dan kan een volmacht worden gebruikt.
Daarbij kunnen kosten ontstaan voor:
- notaris;
- vertaling;
- kopieën;
- verzending;
- eventuele legalisatie of apostille wanneer een buitenlands document wordt gebruikt.
Welke formaliteiten nodig zijn hangt af van de manier waarop de volmacht wordt opgesteld en waar deze wordt gebruikt.
Voor buitenlandse documenten kun je onze gids documenten legaliseren voor Spanje gebruiken om te bepalen wanneer vertaling of legalisatie relevant is.
Verhuiskosten horen niet bij de koopkosten, maar wel bij je budget
De fiscale aankoopkosten zijn niet de enige bedragen die rondom de overdracht ontstaan.
Wie daadwerkelijk naar Spanje verhuist kan bijvoorbeeld ook betalen voor:
- internationaal verhuisbedrijf;
- opslag;
- meubels;
- tijdelijke accommodatie;
- reizen;
- auto;
- nieuwe verzekeringen;
- aansluitingen.
Deze bedragen zijn geen aankoopbelasting, maar kunnen je beschikbare spaargeld wel sterk beïnvloeden.
Lees voor het fysieke verhuisdeel onze gids Inboedel verhuizen naar Spanje: praktische gids.
Kosten direct na de aankoop
Na de sleuteloverdracht kunnen nieuwe uitgaven volgen.
Denk bijvoorbeeld aan:
- woningverzekering;
- elektriciteit;
- water;
- internet;
- sloten vervangen;
- schoonmaak;
- meubels;
- reparaties;
- comunidad;
- kleine verbouwingen.
Reserveer daarom niet al je geld voor de koopakte zelf.
Een financiële buffer na overdracht voorkomt dat iedere onverwachte reparatie direct een probleem wordt.
Comunidad de propietarios bij appartementen
Koop je een appartement of woning binnen een gemeenschap van eigenaren, dan krijg je doorgaans te maken met gemeenschappelijke bijdragen.
Deze periodieke kosten vallen niet onder de aankoopbelasting, maar horen wel bij de structurele woonkosten.
Controleer vóór aankoop:
- huidige bijdrage;
- betalingsfrequentie;
- eventuele achterstanden;
- geplande verhogingen;
- bestaande of verwachte derramas.
Een lage maandelijkse bijdrage kan misleidend zijn wanneer er kort na aankoop een grote extra bijdrage voor bijvoorbeeld gevel, dak of lift wordt verwacht.
IBI is geen aankoopbelasting
IBI staat voor Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Dit is een lokale vastgoedbelasting die eigenaren periodiek betalen.
IBI is dus iets anders dan ITP, IVA of AJD bij de aankoop.
Toch is de belasting belangrijk voor je totale woonbudget na de aankoop.
Vraag daarom vóór aankoop naar recente IBI aanslagen zodat je weet welk bedrag voor de woning werd betaald en of er bijzonderheden zijn.
Plusvalía municipal is normaal een verkoperspost
Bij verkoop van stedelijk vastgoed kan de gemeentelijke belasting op de waardestijging van grond spelen, vaak plusvalía municipal genoemd.
Bij een normale verkoop ligt deze belasting in beginsel bij de verkoper, al kunnen omstandigheden en afspraken aandacht vragen.
Neem plusvalía daarom niet automatisch op als gewone belastingpost voor de koper zonder naar de concrete transactie te kijken.
Laat de kostenverdeling duidelijk in de koopdocumentatie opnemen.
Een algemene vuistregel is slechts een eerste indicatie
Op internet wordt vaak gezegd dat je bovenop de koopprijs een bepaald percentage moet reserveren.
Zo’n vuistregel kan nuttig zijn voor een eerste oriëntatie, maar is niet geschikt om je definitieve budget op te baseren.
Het verschil tussen:
- bestaande bouw en nieuwbouw;
- autonome regio’s;
- verschillende ITP tarieven;
- mogelijke fiscale voordelen;
- wel of geen hypotheek;
- wel of geen advocaat;
- technische controles
kan aanzienlijk zijn.
Laat daarom vóór het tekenen van een contract een specifieke kostenraming voor de betreffende woning maken.
Voorbeeld van een kostenberekening bij bestaande bouw
Stel dat je een bestaande woning wilt kopen.
De berekening bestaat dan conceptueel uit:
Koopprijs
plus
ITP op basis van de toepasselijke regionale regels en belastinggrondslag
plus
notariële en registrale kosten die voor jouw rekening komen
plus
juridische, technische en administratieve begeleiding die je zelf inschakelt
plus
eventuele hypotheekgerelateerde kosten die de klant draagt
De fout zou zijn om simpelweg een landelijk ITP percentage te kiezen zonder te controleren waar de woning ligt en welke belastinggrondslag geldt.
Voorbeeld van een kostenberekening bij nieuwbouw
Bij een nieuwe woning van een ontwikkelaar ziet de hoofdlijn er anders uit.
Je rekent dan bijvoorbeeld met:
Koopprijs
plus
10 procent IVA bij een gewone nieuwe woning
plus
het toepasselijke regionale AJD tarief
plus
notariële en registrale aankoopkosten
plus
eventuele juridische en technische begeleiding
plus
eventuele hypotheekkosten voor jouw rekening
De Spaanse overheid bevestigt momenteel het IVA tarief van 10 procent voor woningen en geeft aan dat AJD per autonome regio kan verschillen.
Maak vóór reservering al een eerste kostenraming
Wacht niet met de berekening totdat je bij de notaris zit.
Maak vóór het betalen van een reservering of ondertekenen van een bindend contract al een eerste budget.
Controleer daarbij:
- koopprijs;
- bestaande bouw of nieuwbouw;
- autonome regio;
- relevante referentiewaarde;
- ITP of IVA en AJD;
- juridische kosten;
- notaris en registratie;
- eventuele technische inspectie;
- hypotheek en taxatie;
- financiële buffer na aankoop.
Zo weet je eerder of de woning echt binnen je budget past.
Veelgemaakte fouten bij het berekenen van aankoopkosten
Een veelgemaakte fout is alleen een percentage bovenop de koopprijs zetten zonder te kijken welke belasting werkelijk van toepassing is.
Een tweede fout is bij bestaande bouw alleen naar de verkoopprijs te kijken en de valor de referencia niet te controleren.
Ook wordt nieuwbouw soms met bestaande bouw vergeleken zonder rekening te houden met IVA en AJD.
Een andere fout is denken dat de bank sinds de hypotheekwet alle kosten van de woningkoop betaalt. De bank draagt bepaalde kosten van de hypotheekakte, niet automatisch jouw aankoopbelasting en aankoopbegeleiding.
Verder worden professionele offertes soms vergeleken zonder te controleren of IVA en externe kosten inbegrepen zijn.
Tot slot is het onverstandig je volledige spaargeld te gebruiken voor aankoop en belastingen zonder buffer voor de eerste maanden na overdracht.
Goed om te weten
De aankoopkosten van Spaans vastgoed zijn niet volledig landelijk uniform.
IVA is bij een gewone nieuwe woning wel landelijk vastgesteld op 10 procent, maar ITP en AJD vallen binnen bevoegdheden van de autonome regio’s en kunnen daardoor verschillen.
Daarnaast kan bij bestaande woningen de valor de referencia invloed hebben op de grondslag waarover belasting wordt berekend.
Vraag daarom voor iedere concrete woning een actuele berekening op basis van:
- locatie;
- woningtype;
- koopprijs;
- valor de referencia;
- persoonlijke omstandigheden;
- financieringsvorm.
Een algemene online rekentool kan een indicatie geven, maar vervangt die controle niet.
Veelgestelde vragen over de kosten van een huis kopen in Spanje
Dat verschilt per woning. Bestaande bouw en nieuwbouw worden anders belast, ITP en AJD verschillen per autonome regio en aanvullende diensten hangen af van je eigen situatie. Gebruik daarom geen enkel vast percentage als definitieve berekening.
Bij een gewone aankoop van een bestaande woning van een particulier betaal je doorgaans ITP. Het toepasselijke tarief wordt bepaald door de autonome regio waarin het vastgoed ligt.
Bij een normale eerste levering van een nieuwe woning door een projectontwikkelaar betaal je doorgaans IVA. Het huidige algemene IVA tarief voor woningen is 10 procent. Daarnaast kan AJD verschuldigd zijn.
Nee. ITP is aan de autonome regio’s overgedragen en de tarieven kunnen daardoor verschillen.
De valor de referencia is een door het Catastro bepaalde referentiewaarde die onder andere fiscale gevolgen kan hebben bij vastgoedtransacties. Bij ITP kan deze waarde als belastinggrondslag gelden wanneer zij hoger is dan de relevante aangegeven of afgesproken waarde.
Bij hypotheken die onder de huidige regels vallen betaalt de klant de taxatie van de woning.
Volgens de huidige hypotheekregels draagt de bank onder andere de kosten van de notaris, registratie en gestor voor de hypotheekakte. Dit staat los van de kosten van de woningkoop zelf.
Dat is niet bij iedere gewone aankoop wettelijk verplicht, maar veel buitenlandse kopers kiezen voor onafhankelijke juridische begeleiding. Het honorarium is een aanvullende aankoopkost en moet vooraf duidelijk worden afgesproken.
Dat hangt af van de financiering die de bank bereid is te verstrekken en van je financiële situatie. Ga er niet vanuit dat belastingen en alle bijkomende kosten automatisch worden meegefinancierd. Bereid voldoende eigen middelen voor totdat een bank concreet iets anders bevestigt.
Kosten huis kopen Spanje: samengevat
Bij het kopen van een huis in Spanje moet je naast de koopprijs rekening houden met belastingen en verschillende bijkomende kosten.
Bij een bestaande woning betaal je doorgaans ITP. Het tarief verschilt per autonome regio en de valor de referencia kan invloed hebben op de belastinggrondslag.
Bij een nieuwe woning van een projectontwikkelaar betaal je in de normale situatie 10 procent IVA. Daarnaast kan AJD verschuldigd zijn, waarvan het tarief eveneens regionaal wordt bepaald.
Daarnaast kun je kosten hebben voor notaris, eigendomsregistratie, advocaat, gestor, technische inspectie en andere begeleiding.
Gebruik je een hypotheek, dan betaalt de klant onder de huidige hypotheekregels de taxatie. De bank draagt verschillende kosten die specifiek horen bij de formalisering van de hypotheek.
Laat de volledige aankooprekening berekenen voordat je een bindend contract ondertekent. Zo weet je niet alleen wat de woning kost, maar ook hoeveel eigen middelen je werkelijk nodig hebt.
Wil je hulp bij het berekenen van aankoopkosten, belastingen of de financiële begeleiding van een Spaanse woningkoop? Via HolaGids vind je Nederlandstalige advocaten, fiscalisten, hypotheekadviseurs en vastgoedspecialisten in Spanje.
